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2022年过去10天了 ， 这10天世界上发生了很多事 ， 天津“破防”了 ， 哈萨克斯坦动乱了 ， 作为一个楼市观察员 ， 我们更多关注的还是房地产 ， 今天聊一下2022年的楼市 。
一、修复的一年2021年 ， 楼市跌宕起伏 ， 降温这个名词 ， 体现在房地产行业的方方面面 。
二手房市场 ， 降温是从“指导价”开始的 ， “量价齐跌”在深圳这座城市体现得淋漓尽致 ， 截止9月 ， 全国50城的二手房成交套数创2019年以来的历史单月最低值 。 所幸“两个维护”提出后 ， 去年10月开始二手房市场开始“解冻” ， 预计2022年 ， 随着政策的边际修复 ， 信贷环境改善 ， 市场会呈现“先冷后热”的走势 。
新房市场 ， 受信贷收紧影响 ， 加之二手房传导 ， 购房预期降低 ， 即便时间晚于二手房 ， 但新房也的确在降温 ， 从去年7月开始 ， 商品房销售面积单月同比增长转负 ， 截止11月 ， 单月销售规模创下2016年以来同期最低 。 新房市场信心重振来自年尾 ， 几乎每年末的“翘尾”在2021年也同样表现明显 。 预计2022年 ， 新房市场销售面积会有所下滑 ， 不过开发商的日子会好过一些 。 二、变革的一年2021年的房地产市场其实就已经在变革了 ， “寒冬”中的阵痛就是“刮骨疗毒”的表现 ， 2022年 ， 变革还将继续 ， 房地产行业也会在变革中更加良性健康 。
2021年的房企暴露出了太多问题 ， “高增长、高杠杆、高风险”的发展模式已经不适合房企持续发展 ， 以往“高杠杆、高耗能”粗放扩张的房企将会在这场变革中退出市场 ， 或被兼并 ， 无论房企大与小 ， 都有可能被优胜劣汰 。 当然 ， 一部分积极转型的房企 ， 在收缩“战线”后 ， 必然能在房地产行业中走得更远 。
说到转型 ， 2022年将是房企“变革”的一年 ， 也将是房地产行业变革的一年 。 住建部部长王蒙徽的表达很明确 ， 继续稳妥实施房地产长效机制 ， 加强金融、土地、市场监管等调控政策的协同 ， 保障刚性住房需求 ， 满足合理的改善性住房需求 。 对于2021年的房企信用危机 ， 他表示要以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标 ， 维护房地产市场的稳定发展 ， 维护购房者的消费权益 。
三、“刚改”的一年【楼市|2022年的楼市会是怎样的一年？三个信号很明确】2021年的楼市之所以遇冷 ， 主要因为政策趋严和信贷收紧 ， 然而随着“两个维护”提出 ， 去年10月以后的房地产市场环境已经开始边际改善 ， 预计2022年的楼市将更利于刚需和改善 。
房价“只涨不跌”的神话在2021年破灭了 ， 就连深圳这样的“示范区”都走下了神坛 ， 这说明一线城市的房子不再有保值功能 ， 房价虚高只能“孤芳自赏” 。 在“房住不炒”调控下 ， 房地产泡沫正在被逐渐挤出 ， 房子的金融属性正在被剥离 ， 房子回归居住本质属性只是迟早 ， 房产高溢价时代结束了 。
2022年 ， 刚需和改善将会成为房地产市场的主体 ， 这也是高层所支持的 ， 去年底的多次会议上 ， “保障刚性住房需求 ， 满足合理的改善性住房需求”被反复提及 ， 刚需和改善购房的信贷环境也在改善 ， 在商品房和保障房“两只脚走路”的新模式下 ， 只要是真正买房为了自住的需求 ， 都能在2022年得到保障和满足 。综上所述 ， 2021已经翻篇 ， 2022年的楼市 ， 是修复的一年 ， 是变革的一年 ， 是“刚改”的一年 。
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