购买二手房时
每个步骤都要谨慎
否则后患无穷
今天工妹儿为大家整理了
买二手房必知的10大知识点
赶紧记下！
01 居住权
拥有居住权的人没有房屋所有权，但可长时间甚至终生居住，受到法律保护。
根据《民法典》第三百七十条规定，
居住权自合同约定的期限届满或死亡时才消灭，而不会因房屋转让而消灭。
因此，买二手房必须查询该房屋是否设立居住权，
否则，就可能产生房子归你，居住权归别人。
02 隐性共有人
很多夫妻共同出资买房，往往只由一方登记产权，这种情况下，另一方则被称为“隐性共有人”。
《民法典》第三百零一条规定，处分共有的不动产，
应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。
所以，购房时应要求房屋共有人出具书面的《出售房屋同意书》。
否则，一旦发生纠纷，可能会导致合同无法继续履行的风险。
另外需要注意，当产权只登记在夫妻一方，而其配偶去世后，
还有可能由于继承而产生的共有人，
此时若购买房屋，其他继承人可能主张继承权，要求确认房屋买卖无效。
03 租赁
房屋存在租赁状况给房屋买卖带来两大法律问题：
一是 “买卖不破租赁”的法律问题
根据《民法典》第七百二十五条规定，在租赁关系存续期间，承租人如果不愿意搬迁腾房，即使买了房子也可能暂时住不了。
二是承租人的优先购买权问题
根据《民法典》第七百二十六条的规定，
承租人对所承租的房屋享有优先购买权。
因此，购买人在购买已出租的二手房时，
应及时取得承租人放弃优先购买权的书面声明。
同时，
卖方也应积极主动向承租人取得承租人放弃优先购买权的书面声明，
否则若侵害了承租人的优先购买权，承租人可依法要求出租人予以赔偿损失。
04 抵押
二手房交易中，大多数二手房可能都存在抵押状况。
虽然《民法典》第四百零六条规定，
抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但是，作为买方一定要清楚：
1、住房抵押按揭贷款，即卖方在出售时，房屋仍未还清银行贷款；
2、非按揭贷款抵押登记，说明卖方存在其他情形对外负债问题，容易在房屋买卖过程发生被司法查封的情况，尤其是存在多次抵押的情况下，稍有不慎就可能钱房两空。
05 司法查封等权利限制
存在司法查封情况的房屋，转让存在合同无效的法律风险，《城市房地产管理法》第三十八条就明文规定司法查封的房产不得转让。
另外，被司法查封的房屋，往往会大幅低于市场价，实践中，有很多购房人被低价所诱惑，最终却钱房两空！
06 税费
对于税费各自承担来说，买方无需关心卖方的税费问题，但是如果房屋买卖合同约定的卖方是净到手价，那么作为买方一定要调查清楚卖方可能需要承担的税费到底是多少。
因为有些税费，比如房屋来源是赠与、继承的，个人所得税
可高达房价款的20%。
07 土地使用权
一是土地使用权期限问题
虽然《民法典》第三百五十九条规定了住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
但二手房市场上逐渐出现的土地使用权期限到期的情形，将来到底补交多少续期费用，还没有明文规定。
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