又一头部房企拟分拆物业赴港上市。
近日，龙湖集团（00960.HK）发布公告，拟分拆龙湖智创生活有限公司（简称“龙湖智创生活”）于香港联交所主板独立上市。同日，龙湖智创生活递交招股书。
值得注意的是，与此前市场上传言的物管单独上市不同，此次龙湖拟分拆上市的是将商管纳入其中的一个“新物种”。
不过，当前资本市场物业板块持续遇冷，物业股去年全年跌幅达47.5%，同期恒生指数下跌14.7%，行业指数远低于恒生指数。当前龙湖分拆物业上市时机是否合适？
接受券商中国采访人员采访的业内人士认为，在当前商业运营备受资本青睐的背景下，“物管+商管”的上市模式可能会为龙湖智创生活带来更高估值。
展望2022年，接受券商中国采访人员采访的业内人士认为，上市物企整体估值水平将抬升，随着万物云、龙湖智创生活预期上市，物业板块整体市值将超过万亿港元；物业管理行业并购热潮仍将持续，头部物业企业（尤其是上市企业）仍将成为并购市场中的主导方。
“物管+商管”或带来更高估值？
【 物业管理|瞄准高估值，2000亿房企将分拆物业赴港上市！物管行业遇冷，这一"新物种"能否打破寒冬？】1月7日，龙湖集团（00960.HK）发布公告，拟分拆龙湖智创生活有限公司（简称“龙湖智创生活”）于香港联交所主板独立上市。同日，龙湖智创生活递交招股书。
与此前市场上传言的物管单独上市不同，此次龙湖分拆上市的是将商管纳入其中的一个“新物种”。
据了解，龙湖智创生活的主营业务分拆自龙湖集团的智慧服务和商业运营，打包两个航道的核心业务，意在打造一个具有协同效应的轻资产旗舰平台。这一“物管+商管”的上市模式与华润万象生活十分相似。
不过，去年下半年以来，资本市场物业板块持续遇冷，龙湖的“新物种”上市是否会有不同的表现呢？
对此，中指研究院物业事业部副总经理牛晓娟接受券商中国采访人员采访时表示，龙湖智创生活属于整个行业的头部企业，自身的优势和亮点比较突出。截至2021年12月28日，龙湖智创生活物业管理服务签约及战略合作面积约4.4亿平方米，在管面积超2.5亿平方米。从经营性指标看，截至2021年9月30日，龙湖智创生活营业收入超77.7亿元，同比增长81.2%，净利润11.3亿元，同比增长68.4%。不管是规模还是增速，龙湖智创生活都足够亮眼。此外，龙湖智创生活商业运营服务已开业60个项目，在管580万平方米，储备项目68个，商业运营板块优势凸显。在当前商业运营备受资本青睐的背景下，“物管+商管”的有机结合可能会为龙湖智创生活带来更高估值。
并购市场热度超过资本市场
与前两年物业企业受资本市场追捧、物企扎堆上市、股价大涨不同，去年资本市场物业板块遇冷，上市物企数量减少、股价也大幅下跌，并且首次出现物企主动终止IPO的情况，新上市物企首日破发率明显提升。
据亿翰智库旗下嘉和家业统计，截至2021年末，在港上市的物业企业共49家，当年新增14家，数量较2020年相比明显降低。同时，2021年，受市场系统性下跌，叠加关联地产企业暴雷因素，物业股步入跌幅前列：全年跌幅达47.5%，同期恒生指数下跌14.7%，行业指数远低于恒生指数。
从物业股跌幅排名前十的企业来看，除卓越商企服务，其余物业企业的关联地产方均曾被报道具备较大偿债压力和现金流危机等状况。如，恒大物业因关联方多次暴雷，而具备较高风险；彩生活因关联方偿债压力较大而对外出售核心资产邻里乐控股；佳兆业美好因关联方将其控股权质押，致使其估值承压。
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