|你还听售楼员忽悠吗？通过这些参照物，我们也可以判断楼盘情况

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【|你还听售楼员忽悠吗？通过这些参照物，我们也可以判断楼盘情况】

这期为大家普及一下基础知识，毕竟看我文章的朋友不少都是新手，而且不要小看基础知识，里面的门道也不少。
咱们接着上期讲第四个绿化率、地绿率。你们可能遇到过最夸张的楼盘是明明绿化率写的是40% ，但住进去感觉最多30% 。这就是很多内行的朋友都知道的，绿化率和绿地率是有所区别的。绿化率是把树冠投影面积和长草的地上车位，

还有建筑外墙 1 米 5 之内和到边一米内这种因为打地基的原因，土层太浅，只能种草，不能种大型乔木的用地等等都算上了。

但绿地率，以上所述类型都是不计算在内的。所以真正能反映一个项目的绿化最好查看绿地率作为改善和高档的楼盘，绿地率至少35% ，而绿化率至少也得40% ，这是底线，当然也是多多益善。
那么重点来了，绿地率怎么查？三个办法。第一，直接问售楼处，售楼员也许告诉你不知道绿地率，但因为涉及虚假宣传，也很少乱和你讲。如果被告知不知道，那就追问他，问他要规划局审批的项目规划图，那上面啥都有，如果这玩意也没要过来。
第二、那么咱们去当地政府信息公开网申请该项目的规划图，网站上都会有申请的选项。
第三，拿身份证去当地档案馆或规划局或房管局。为什么有三个部门呢？因为不同城市申请的部门也不完全一样。去之前可以打这些部门的电话问一下，确认再去。114 可以查询所有部门的电话，当然也有极小概率这个城市的公务人员失职不给你看。那么理论上，我们可以行政诉讼这些不作为的部门。但是说实话，实际上，为这点事也没人耗这种精力。不过还好，绝大部分城市都没有问题。
第五个，期房和现房。期房的本质就是开发商借用我们的钱去盖楼再卖给我们获利，而且借款方式基本属于民间无抵押借款。这种借款方式，正常市场行情利息至少年化 20% 以上，所以期房就应该比现房便宜。但是很多新楼盘就看准咱们中国人喜欢买新房的特点去欺负咱们购房者。

那么如何判定一个新楼盘是否欺负我们？大家都知道，新楼盘一般开盘以后快则一年，慢则两三年才能交房。那么我们的钱借给开发商去盖楼就必须收利息，收取利息的方式就相当于要求开发商把利息算在房款里。那么利息要多少合适呢？刚才咱们讲了民间无抵押借款年化利息至少 20% 以上。但咱们不能指望开发商按照真正的市场行情去给咱们折算房价，因为购房者就是弱势群体，没有办法，但是至少也得按年化 5% 的利息去计算折价。比如周边刚交房入住一两年或者两三年的同档次楼盘卖一万一平。那么在开盘后一年内交房的楼盘就应该卖九千五一平，两年交房的就应该卖 9100 平。如果这都做不到，除非咱是没得选。否则咱们就多看看其他楼盘或者干脆选二手房，因为大家要知道把买房的钱买银行理财也得有将近 5% 的收益。

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