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2022年已经开启 。 如今的楼市 ， 早已不是单纯的地段论 。 一旦不小心 ， 你买的房子 ， 可能就要砸在手里了 。
过去十年 ， 购房者（尤其是刚需置业群体）所认定的性价比是：价格、地段、外部配套综合后的考量 ， 产品无所谓 ， 可以先买个小户型 ， 不行再换就是了 。
如今 ， 一个显而易见的事实是：先上车后置换的观念 ， 已经被碾压 。
有三个现象 ， 正在昭示当前时代下 ， 楼市新启示：
现象一：新房市场 ， 正清一色的成为改善市场 。
几乎所有的项目都是在扯着嗓子喊我们定位改善 ， 面积100㎡起步的都已不多 ， 全龄社区 ， 五重园林等成为新房标配 。
现象二 ， 疫情之后 ， 房企正在进行一波大浪淘沙 。
三道红线之下 ， 国企、央企资金依旧稳健 ， 小开发商大量破产 ， 民营房企不少出现资金困难 ， 交房延期、烂尾风险与日俱增 。
现象三：物业服务、社区配置成重点 。
在居家的日渐感知中 ， 物业服务水平、社区内部生活配套 ， 成为决定业主生活品质至关重要的因素 。
一般来说 ， 物业一般的房子大致分为三类：
①部分正规的商品房 ， 但由于物业管理松懈 ， 组织能力以及防疫管控能力整体较差 ， 也存在很大隐患 。
②部分拆迁安置房、老小区 。 这类房子物业费价格低 ， 平时除了看门的大爷 ， 没有专门的物业管理 。
③城中村 。 一般都是由村民成立的村委会自行管理 ， 这类村子一般密度大 ， 人员聚集度高 ， 难于管理 。
毫无疑问 ， 如果你打算买房 ， 碰见这类房子一定要躲开 。 当然 ， 也有一批令人羡慕的物业 ， 堪称“别人家的物业” 。
以上海为例 ， 好的物业服务大部分都是品牌房企 ， 这类房企一般都有自己专业的物业公司 ， 像万科、龙湖、保利等 ， 多年来已经有成熟的运营体系与服务理念 。
楼市的黄金时代已经过去 ， 新房市场价值观转变的同时 ， 二手房市场也在变化 。
多个城市陆续出台二手房指导价 ， 如今 ， 房价已经没了快速上涨的预期 ， 加上部分XQ房的“没落” ， 房子流动性降低 。
这些现象和趋势 ， 决定了大量单一价值的房子 ， 未来将难以出手 。 而集齐了上面三大现象“反面教材”的老破小 ， 在可预见的未来 ， 或将卖不出 。
作为刚需购房者 ， 买这些房子图什么？
地段？XQ？市中心的繁华 ， 也是交通拥堵的后果 ， XQ房如今也已经跌落神坛 ， 降价优惠出手的不是少数 ， 近期之内毫无成交的也是不少 。
比产品更令人难以忍受的是物业和服务 。
对于老破小的房子来说 ， 它们的地段区域发展红利无疑在减弱 ， 社区内部 ， 配套落位、绿化风帽的资产增值期不可同日而语 。 剩下的不断“折旧”的产品居住体验 ， 而它们的折旧 ， 在不断迭代更新的新房面前 ， 正在加速老去 。
在二手房指导价、房地产税之下 ， 未来这样的房子 ， 流动性 ， 几乎为零 。
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