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专家多次的说过 ， 房地产行业是一个资金密集型的行业 ， 所以这一轮楼市调控里很多政策都在针对楼市资金 。 比如说监管机构就要求银行房地产资金贷款比例不得超过一定限制 ， 并且对开发商定下“三条红线” ， 限制开发商的负债 。 所以在这样的情况下 ， 这两年开发商面临的压力变得越来越大 ， 每一年都有上百家的房企宣布破产 。 比如说2021年全国就出现了396家发布破产文书的房地产开发商企业 ， 甚至一些千亿级别的上市房企也都出现了债券违约的现象 。 可见目前楼市资金对开发商有多不友好 ， 但最近这种情况似乎有发生改变的可能 ， 因为山东出台的楼市新增 ， 让房企的部分资金出现了解冻！
根据媒体报道 ， 日前山东烟台住建局发布了一份针对预售资金监管的通知 。 明确表示对信用等级为AAA级开发企业 ， 商品房预售监管资金留存比例降低5个百分点 ， AA级企业预售监管资金留存比例降低3个百分点！这个政策跟目前收紧开发商资金监管的大趋势相违背 ， 因为从去年下半年以来 ， 全国已经有数十个城市收紧对开发商预售资金的支取门槛 。 而这是全国首个对预售资金监管放松的城市 ， 透露出来的信号非常重要 ， 那就是开发商很有可能会在资金端得到支持 。
虽然只是降低了3-5个百分点 ， 但按照开发商的预售资金规模来看 ， 解冻出来的资金也能极大缓解房企目前的压力 。 所以问题就来了 ， 这一举动能否让开发商“起死回生” ， 逃脱破产的命运呢？
在笔者看来 ， 开发商之所以会陷入目前这种困境中 ， 最根本的原因还是在于楼市行情出现改变 ， 而这并不是监管资金放松就能改变的事情 。 也许稍微放松对预售资金留存比例的监管 ， 能在一定程度上缓解房企资金压力 ， 但只要楼市供应过剩的整体环境不出现变化 ， 那么未来开发商还是会承受资金方面的压力 。 因为不管在什么时候房子最终都是需要人来购买的 ， 没有充足人口的支撑 ， 房地产市场就只能是下滑 。 而问题就在于现在的人口走势已经很难出现改变 ， 特别是去年全国净增人口只有48万人 ， 搞不好这两年人口就会出现负增长 。 未来开发商房子都有可能找不到人接手 ， 就算不对资金进行监管 ， 开发商还能跟以前一样嘛？
【广州市|烟台出台新政策，资金解冻，开发商能否“起死回生”？】郁亮曾经说过 ， 未来房地产会回归普通行业 ， 赚的是服务跟加工的钱 。 按照这几年的行情来看 ， 郁亮的这种说法很有可能会成为现实 ， 开发商最赚钱的时代已经结束了 ， 也许以后楼市还有赚钱的机会 ， 但也利润率也会大不如前 。 因此就算开发商能熬过现在这一轮资金紧张的危机 ， 但未来还是会面临生存压力 。 所以对于开发商来说 ， 与其指望政策方面的利好 ， 还不如好好提升自己的效率 ， 改变自己的经营模式 ， 这样才能更好适应楼市行情的变化 。
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