长久以来，“代持”和“结离婚买房”作为投资房产的两大利器被某些房产投机者玩的风生水起。自己城市不能买了，找亲戚。侄子名字买一套，侄女名字买一套，都是自己的亲戚，协议都不用签。
最近，最高院发布了一则案例明确，借名买房将致使合同无效，借名人不享有所有权！
借名买了北京一套房后
被法院强制执行
来看看最高院的这则案例。
2013年，徐某想买北京一套住房，但是自己没有买房资格。徐某想到了“代持”，就是自己出钱，自己的朋友曾某购买，并以曾某名义办完全部手续。在购买行为之前，两个人约定了代持这层关系并签订协议，讲好未来条件合适将把房子过户回来，曾某当然会获得一定的好处。
【 买房者|数百万买房者睡不着了，借名买房违背公序良俗，法院不予认可】2016年由于曾某无法清偿担保债务，被债主起诉至法院，要求将曾某名下的房产强制执行，司法拍卖。
千万价值的房子，马上就要被司法拍卖了，徐某根据代持协议向法院提出异议，主张自己才是房子的实际所有权人，不能司法拍卖。
2018年，一审法院宣判，徐某败诉，可以司法拍卖曾某代持的房屋。徐某不服，继续上诉，申请再审。2020年，最高法院维持原判，驳回上诉，那套代持的房屋进入了司法拍卖程序。
借名买房行为规避国家政策
合同无效
法院作出判决的理由是，借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗应认定无效，借名人依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除人民法院对该房屋的执行。
也就是说代持协议无效，房屋在完成买卖后就100%归出名人所有。一旦发生任何主观或者客观的变动，出名人只需要返还出资人房款即可，连违约责任都不用承担。因为按照法律规定，代持协议属于无效合同，无效合约的结果就是双方返还。甚至，如果出资人不能用证据显示，买房人用来买房的钱是自己给的，房款都不用返还。
借名买房的大风险
借名买房存在的4大风险：
1.借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。
2.借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买方之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事，不承认借名之事。
3.第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的规定提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。
4.房产被名义购房人转让或者抵押或者被法院强制执行。
律师建议
借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。
来源：槐城律师
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