重庆|金山大东海天樾备案，均价3.1W，总价600W，怎么看？重庆

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这几天位于金山绿轴的大东海天樾，领取了首次的备案，这个号称总裁行宫的小型项目，在农历新年之前终于领证，目前金山最受关注的万科城市之光，看样子要等年后了，下面来看看这次的备案情况。
备案情况2021年2月，大东海以限价+配建，拿下了金山绿轴的小型地块，楼面价达到2.29W ，在接近1年的时间，项目终于领取了首次备案， 1#、1—A#楼，合计46套（204平：16套， 193平：30套），均价3.11W ，公摊18.8% 。

分析：对于首次备案的楼栋，位于社区北侧，采用联楼设计，东端头204平米，两梯一户，中户193平米，两梯两户，西侧3-8层配建公租房，本次未备案。对比南侧楼栋，存在151平方米的户型，这次没有备案，从而导致整体的门槛非常高。
当然对于项目而言，按目前的备案价3.1W ，对比楼面价2.29W ，差价8K ，利润空间并不大，当然打造了大平层产品，明显就没打算按常规套路上市，先前有读者反馈，除了验资看房外，还需要捆绑车位。
楼层差价项目虽然备案的是一栋住宅，但是采用联楼设计，价格差异不小，下面：

2层：仅有东端头单元，当然单价并不低，比3层只便宜100 ，没有太大优势
3层：193平的起始层，与后面的差价也不大，性价比并不高
4层：东端贵400 ，其他贵100 ，差价不大
5层：东端便宜916 ，最便宜的楼层，奇怪的备案，其他贵123 ，差价不大
6-8层：层差500左右，差价虽然不算小，但是对于这种大平层依然不算大
9层：03单元贵1700 ，其他500 ，出现这个波动，原因在于西侧公租房只到8层
10-16层：层差500左右，由于低楼层差价没有特别大，整体的高楼层优势相对明显
17层：顶楼东端便宜1400 ，其他便宜500 ，优惠力度也不算太低

分析：对于项目而言，最大差价达到了6000左右，对于17层的小高层，这也的差价不算低，当然详细对比，项目的差异在于，起始楼层差价并没有立刻拉开，在9层， 15层有较大的差价，从选择来说高楼层依然是优先选项，对于低楼层， 5层最优。
当然这些楼层差价，也仅仅是备案差价，实际的成交价，预计也是采取一房一价，对于购房者而言，还是需要多评估。

价格对比对于项目而言，周边的新盘主要有3个，对比看看：

1、大名城紫金九号：地价2.2W ，备案均价3-3.3W
2、龙湖天序：地价1.9W ， 50%安商，备案均价3-3.4W
3、建发和玺：地价1.9W ，备案均价3.2W

分析：对于金山南侧生活区，去年销售的三个新盘，从地价来看，项目和大名城地王没有太大差异，不过从备案价来看，项目3.1W对比周边项目，反而是最低的。
当然周边的项目，比如紫金，天序，首开的楼栋，均价也在3W左右，只不过后续的楼栋备案均价持续走高，个别楼栋甚至达到了3.4W 。
目前两个依然在售，大名城紫金当初在3.2W均价的背景下，依然采取了额外加价的方式，可以说实际售价也是惊人。
对于龙湖天序，首开滞销后，优惠价直接到了2.7W ，后来随着楼市回暖，项目售价也有所回升， 2021年上半年，均价也在3.2W左右，虽然搭配了苏式园林+中式大门，但是50%的安商房，对于这样的价格依然惊人。
对于两个项目，虽然大名城紫金定位改善盘，但是起步门槛在98平米，个别楼栋还是一层6户的连廊设计，对比而言略显刚需，对于龙湖天序，虽然社区打造的不错，但是不管是安商房配比，还是户型门槛，都更贴合刚需产品。