本文来源：时代财经 作者：童洁
2021年，一度叱咤资本市场的物业股进入调整通道，但就是在这样一个看似低迷的行情中，龙湖看到了上市的机遇。
1月7日，龙湖向港交所递交了一份上市申请资料，向资本市场展示了一个全新的品牌“龙湖智创生活”，尝试开启一段新的旅程。
为了分拆上市，龙湖已经做了一年的准备。从资料来看，龙湖智创生活并非寻常以为的“物管”公司，这一次，善于整合的龙湖将原有智慧服务、商业运营等业务的核心能力融合在一起，最终形成 “物管+商管”的轻资产旗舰平台。
时代财经了解到，龙湖智创生活的商业模式主要分为三个板块：居住社区物业管理服务、商业运营管理服务、产业办公及城市服务，无论是规模还是业务模式，在行业中均处于头部位置。
在亿翰智库看来，眼下，类似龙湖智创生活这样存在差异性的平台正值上市的好时机。“尽管此前资金已陆续抽离物业板块，但当前资本对于物业行业多持冷静观望的态度，对于标的的选择标准更加严苛，龙湖创智生活对于资本市场来说是一个惊喜，资本往往愿意流向这些大而稳、有故事的企业。”
“巨轮”起航前十强房企中，尚未完成分拆物业上市的房企已经不多，龙湖则是其中一员。也是因为龙湖一直以谨慎和稳健着称，外界对其新打造的龙湖智创生活充满好奇和期待。
物业与商业强强结合注定了龙湖智创生活将是一艘拥有庞大体量的巨轮。
据龙湖智创生活的招股书显示，截至2021年12月28日，其在管面积约2.5亿平方米，合约面积及战略合作面积约4.4亿平方米。
不过，在以“管理”为核心的领域，盈利能力才是判断企业经营成果的终极指标。根据招股书披露的数据，龙湖智创生活2019年-2021年9月期间，营收、利润双双增长，分别为43.69亿元、64.68亿元、77.71亿元；净利润分别达到6.81亿元、9.31亿元、11.3亿元。
值得一提的是，亿翰智库做过一项研究，近几年来，物业企业也在不断增强自身内驱力，提出关于利润增长的业绩指引，其中，商业物业凭借其高收益的优势，成为物业企业提升盈利能力的重要赛道。
而商业是龙湖的“第二战场”，其涉足已有二十个年头。在此之前，商业投资被龙湖视为住宅开发之外的第二航道，经过多年发展，其构建了优质的购物中心组合，在整个集团有着举足轻重的地位。
数据显示，截至2021年12月28日，龙湖智创生活运营服务60个购物中心，合计面积580万平米，服务超过13000名租户。于2019年、2020年及2021年前9个月，在管购物中心的销售额分别约为267亿元、305亿元及446亿元。
此外，截至2021年12月28日，龙湖智创生活已就128个购物中心项目订立商业运营服务合约，总合约建筑面积为1220万平方米。其中，60个在管建筑面积580万平方米的购物中心已开业，余下68个购物中心预计于2022年至2025年期间开业。
也就是说，商管与物管合并将为龙湖智创生活带来更多的想象空间，基于购物中心网络，龙湖智创生活可以推动不同业务之间的协同效应，以此触达更丰富的产品、服务、便利，从而提升客户满意度与忠诚度。
中信证券研报中提到，商业地产业务对龙湖的意义不只是资产，更是培育商管能力的孵化器，随着公司开始探索委托管理其他业主的项目，预计一二线城市的定位，超过绝大多数同业的规模，都将成为公司商管业务价值的保证。
事实上，龙湖智创生活强大的商业运营能力已经在招股书中得到体现。截至2021年前三季度，其商业运营及物业管理服务对收入的贡献率从11%提升至22.6%；商业运营及物业管理服务毛利率为35.3%，超过住宅及其他非商业的物业管理服务25.4%的毛利率水平。
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