从去年下半年开始 ， 我国楼市遇冷 ， 很多城市的房价开始出现回落 ， 很多投资炒房者对于楼市的信心开始动摇 。 在这种情况下 ， 很多购房者的观望情绪更浓 ， 无论是新房还是二手房成交量都在持续降低 。 根据国家统计局数据显示 ， 自从7月份以来我国前100城中新房、二手房价格下跌的城市数量逐月增加 ， 特别是11、12月份 ， 新房市场有超过80%的城市下跌 ， 二手房市场有超过90%的城市下跌 。 即使属于四大一线城市之一的深圳 ， 二手房成交量也是“7连降” 。 除此之外根据上海易居研究院发布的数据显示 ， 在2021年的10月份 ， 全国的平均房价重回万元以内 。
楼市之所以遇冷 ， 很大一部分原因就是我国的住房资源过剩 。 首先从新房市场来看 ， 截止到2020年我国前100城新建商品房库存量已经超过5.7亿平方米 。 库存量已经严重超标 。 其次从二手房市场来看 ， 根据西南财经大学在2018年公布的数据显示 ， 在2017年我国的住房空置率就达到了21.4% ， 也就是在我国的商品房里面每5套就有一套是空置房 。 而且这还是4年前的数据 ， 这4年内开发商还在马不停蹄地盖房 ， 如今我国的住房空置率只会更高 。
在住房过剩的情况下 ， 楼市出现分化的趋势已是不可避免 。 正如马光远说的那样：5年后我国房子会出现两极分化 ， 而且未来会有80%的房子会不断贬值 。 所以一些内部人士表示 ， 未来20年有3类小区很可能会沦为“贫民窟” ， 内行人已经在悄悄“抽身” 。
第一：房龄高品质差的高层住宅
因为城市土地资源越来越稀缺 ， 现在城市的住宅形式基本都以33层的高层住宅为主 。 随着越来越多的人住进高层 ， 人们对于高层的缺陷有了更深刻的认知 。 首先高层的容积率非常的高 ， 而一般来说容积率和居住舒适度是成反比的 ， 也就是说容积率越高的小区 ， 居住舒适度越低 。 因为容积率越高 ， 各种公共资源越不够用 ， 例如容积率高的小区需要经常等电梯 ， 停车也非常困难等等 。
其次高层存在一定的安全隐患 ， 在发生火灾或者地震等意外灾害时逃生非常的困难 。 因为在发生这些自然灾害时不能乘坐电梯 ， 只能走楼梯 ， 而高层走楼梯要花费大量的时间 ， 逃生几率变得非常渺茫 。 而且高层小区时常有高空抛物的情况发生 ， 所以很多人走在高层小区楼下没有安全感 。
最后就是高层未来拆迁旧改难 ， 特别是我国最早一批高层 ， 房龄已经20多年 ， 已经开始出现老化问题 。 特别是高层电梯老化的速度要远远快于房子本身老化的速度 ， 而一旦电梯出现老化 ， 就会影响业主的出行和人身安全 。 而且这些高层再过20～30年可能就面临拆迁或者旧改问题 。 但一方面高层住户比较多 ， 所以对于拆迁的意见很难统一 ， 因此要想对这些高层住宅进行拆迁 ， 做思想工作可能就是一个大工程 。 另一方面拆迁高层开发商可能要面临巨额的赔偿 ， 所以开发商拆迁这些高层可能并没有什么利润 ， 因此可能没有房企愿意接手拆迁这些高层住宅 。 另外高层住宅旧改同样非常困难 ， 各种管道线路要比现在的一些楼梯房要复杂得多 ， 而且费用也要更高 。 因此随着高层房龄的增加 ， 其居住舒适度会不断变差 ， 最后一些中产阶级会慢慢搬走 ， 然后这些小区很可能会沦为“贫民窟” 。
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