开发商|买一套房子动不动就一两百万,实际100平的房子造价是多少呢

房子,基本是国人绕不过去的一个坎,对于高房价的吐槽,已经成为了一种常态化的现象;那么动不动就一两百万的房子,他们的实际造价又是多少呢?如果单纯的只是计算建安成本的话,其实房子的造价并不算高,以东南沿海的厦门市为例,目前一平方米的建安成本造价约为3000元,如果在三四线城市会低一些,因为三四线城市的物价、人工会便宜一些。备注:此处额外说明一下,很多人以自己农村建房为例来说建安成本很低,以我哥为例,在农村自建的三层房子,框架毛坯花了差不多40万元,三层面积合计约为720平,折合每平555.55元左右。那大城市商品为什么要两三千元一平呢?除了物价、人工较高之外,高层的地基建设(特别是三十层以上的地基投入远比我们想象高)、配套的入户基本水电、外墙装饰、取暖设施、给排水,道路、绿化、人防、燃气、围墙、公共用房、学校(很多楼盘为了能入附近好的小学,要么代建分校赠送,要么捐资捐款)等等都统一算入建安成本内,所以说在大城市里综合建安成本2000-3000元/平很正常,只要有在地产公司做过财务核算岗就知道。
开发商|买一套房子动不动就一两百万,实际100平的房子造价是多少呢


高房价在哪里?高房价其实并不在于建安成本,仍然以厦门为例,厦门市不算岛内(岛内均价在50000元/平以上),单单就岛外现在基本没有低于30000元/平的,即使建安成本按3000元/平计算,占整个房价的比例也就是十分之一左右。目前房价的构成主要有五个部分:地价、税费、建安成本、营销成本(置业顾问基本都非开发商员工,楼盘销售开发商基本都是外包给房产销售公司)、运营成本(开发商自身人工的薪酬、房租、水电、办公以及贷款利息等等)。上述几个部分之和才是一套房子的真真正正的成本,在此基础上叠加上开发商的利润要求,就是我们购房时候的房价。在上述几个部分之中,成本占比最高的无疑是地价,地价少则占比40?高则占比可达70?地价也是房价无法下降的最根本因素。楼面价一块土地的出让金(即地价)除以其可建的建筑面积就是楼面价,举个例子:A市出让一幅商住用地,占地面积42000平方米,容积率为2.5,最终成交价格为25亿元。42000平方米的占地面积,容积率为2.5,那么这块土地上最多可以建设:42000*2.5=105000平方米的建筑,则这块地的楼面价为:250000万元/105000=2.381万元/平,也就说开发商取得这块地之后,什么还没做,这个一平方的建筑面积成本已经高达2.381万元,开发商又怎么可能卖低于这个价格呢?如下图所示,系厦门市2017年的土地出让价格情况(2017年出让,一般2018年-2020年分期入市),从图中我们可以看到楼面价低的在2万左右的,高达已经达到了3.3万元,大部分都在2-3万元的区间,这就是为什么最近这一两年来厦门岛外的均价都在3万元以上原因了,楼面价已经摆在那里,在加上其他的各类成本,只要开发商不想要亏钱,那房价肯定要上去。
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层出不穷的烂房子对于高房价,很多人本身就有意见,更为可恨的是在高房价之下,很多开发商还层出不穷的出现烂房子,甚至陷入一种交房即维权的现象,说句实在话,在有条件的情况下,我相信没有一个开发商不想让自己获得一个更好的名声,之所以层出不穷的烂房子,其实与一个因素有关——限价!现在很多城市,为了抑制高房价直接一刀切,比如限制该地块上的商品房最高售价1.5万元/平方米,但是并没有限制土地的最高出让价,假设限价1.5万元的房子,开发商拿到的楼面价已经达到1万元/平,那么这种房子基本不用买了,因为在有限的5000元的差价空间里,为了赚钱,开发商会拼命的压缩成本,用最烂的材料,能省则省,所以这种房子交付之后即是维权之时(你可以关注下,是不是当地开始限价之后,维权就增多了)。当然还有一种解决方式,就是左手倒右手,地方政府的限价,主要针对的是一手新房,因此在高价取得的核心地段的房子,开发商可以用左手倒右手的方式解决限价问题,比如我们当地市中心2019年出让一幅中心用地,销售限价1.96万元/平(周边二手房房价都在2.5万元/平以上),由于地块稀缺,最终成交的楼面价达到了1.7万元/平,如果按照限价1.96万元/平,就算再怎么节约成本,开发商都要亏死,但开发商之所以敢拍,就是最终建好之后,可以先左手卖给右手,然后再以二手房出售,这样就不受到限价的制约了,不过现实中这种情况很少,一方面开发商没法通过预售款回笼资金,另一方面左手倒右手,需要先垫付资金还要多缴纳税费等等,需要的资金成本较高。总结综上所述,高房价主要在于高地价,至于说建安成本,基本可以忽略不计。说出来,我相信很多人都不信,虽然我们都在说开发商暴利,但是按照上市房企公布的年报数据来看,其净利率仅在15?右,虽然这个利润率虽然不算低,但并不是我们想象中的那么暴利,至于很多人说不暴利,为什么富豪榜上那么多房地产开发商老板呢?这主要因为体量量大,比如碧桂园2019年营业额为7329.5亿元,即使以15?算,净利润也有1100个亿。

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