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【房价|谢逸枫：70座城房价破万元！1月100城房价上涨城市首超半数】
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文/谢逸枫
2022年全国楼市将呈现“先低后抑、先低后高”走势 。 按照下面的2022年1月二组100城第四周、100城房价指数、平均价格看 ， 目前中国大部分城市房价进入城市分化、放缓、回落、下跌、探底的趋势 ， 部分区域的板块轮动上涨走势未停止 。 二手房价率先进入下跌拐点 ， 一手房价因滞后于二手房价2个月 ， 2022年下半年望有触底 。
全国687个城市的房价 ， 下跌的城市可能会在四分之一左右 。 一旦政策调整的时间推后 ， 房价下跌的城市会逐渐增加 。 按照1月的全国房地产数据看 ， 正酝酿一个大招 。 主要是针对性的政策调整 ， 大规模的刺激救市计划不会有 ， 主要是融政、销售端政策的小范围调整 。
房企面临较大的库存、销售回款的压力 ， 会继续打折促销 。 因手上现金不敢花去投资 ， 房价不会大幅降价 。 预计2022年全年房价依然保持小幅度上涨 ， 涨幅进一步收窄 。 还有一个可能 ， 当涨幅降至年内最低点 ， 投资进入最低点时 ， 政策调整之后 ， 房价就会逐渐触底反弹 。
中长期看 ， 未来房价上涨的大趋势 ， 不可避免 。 不管是按照城镇化率、需求增长、人口增长、土地供应、地价的因素 ， 目前的房地产调控政策依然是治标不治本 ， 解决不了供应端 ， 需求端堵塞解决不了供需平衡 。 这就是政策周期之下的楼市周期 。
其一是100城二手房挂牌价平均价 。 冰山楼市百科数据显示 ， 2022年1月第4周112城月环比-0.27% ， 相比较上周月环比-0.36% ， 明显收窄 。 总体跌幅已经连续11周收窄 ， 楼市加速触底中 。 112个城市 ， 85个下跌 ， 下跌城市占比77% ， 下跌城市数继上周突然大幅度减少后进一步减少 ， 说明很多城市依然在继续探底 。
值得注意的是冰山楼市百科数据显示 ， 2022年1月第4周112城月环比上涨的城市 ， 只有24座城市 ， 而下降的城市达到85座 。 但是 ， 平均超过1万元一平方米的城市已经达到60座城市 ， 约一万元一平方米的城市10座 ， 意味做全国687个城市 ， 超过1万元每平方米的城市为70座 。
其二是100城新建住宅平均房价 。 中指数数据显示 ， 2022年1月 ， 百城新建住宅平均价格为16179元/平方米 ， 环比下跌0.01% ， 跌幅较上月收窄0.0% ， 价格环比已现三连跌 ， 为2015年5月以来的第二次下跌（第一次下跌出现在新冠疫情初期的2020年2月） 。 同比上涨2.06% ， 涨幅较上月收窄0.38% 。
2022年1月 ， 百城二手住宅平均价格为15987元/平方米 ， 环比下跌0.08% ， 跌幅较上月收窄0.01% ， 价格环比已现四连跌 。 同比上涨2.86% ， 涨幅较上月收窄0.41个百分点 。 新建住宅方面 ， 2022年1月 ， 新房、二手房价格环比上涨城市分别为54个、35个 ， 分别增加15个、8个 。
2022年1月新房城市上涨的数量 ， 突破50个以上 。 2021年12月100个城市中39个城市的新房均价环比上涨 ， 58个城市环比下跌 ， 3个城市与上月持平 ， 下跌城市数量较上月增加5个 ， 自2020年3月以来首次突破50城 ， 下跌城市数量连续2个月跌破50城 。
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