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【契税|通州区购房攻略｜通州未来价值最高的板块——运河核心区板块（中篇）】作者：Kevin Sloan
写在前面：
愉快的春节假期结束啦 ， 又要继续填坑码字啦 。 伴随着这首温柔的歌曲 ， 叨叨祝大家虎年行大运 ， 虎虎生威！希望大家在新的一年里 ， 像女足一样昂首挺胸 ， 迎接新年新收获~
今天将继续对通州运河核心区板块的新房、二手房项目做一个简评 。 如果对上篇运河核心区板块发展进程及价值梳理感兴趣的朋友 ， 可以点击下方链接：通州区购房攻略|通州未来价值最高的板块——运河核心区板块（上篇）
本文力求客观 ， 请放心阅读 。
二、运河核心区板块新房项目简评
目前通州运河核心区得益于完善的配套 ， 板块整体价值高 ， 但受到政府住宅用地管控 ， 鲜有住宅地块供应 。 板块内在售新房仅有两个项目 ， 分别是金融街武夷融御、京贸国际城 ， 基本上都属于遗留项目 。 金融街武夷融御为期房在建项目 ， 网签存量在150套左右；京贸国际城为成品现房项目 ， 网签存量在400套左右 。
图1：运河核心区板块新房分布图
01金融街武夷融御：核心区住宅土储之冠 ， 精装小户型快速热销
运河核心区买房不可避免的就是土地年限问题 ， 融御产权剩余年限不足50年 。 地块原为中国武夷2003年以1.61亿获取600亩土地中的一部分 ， 2016年由于通州规划调整 ， 需补交21.37亿土地出让金 ， 金融街集团以总价31亿收购北京武夷三分之一股权同时操盘项目 。
融御定价不低 ， 二期较一期整体涨价约10% ， 在售均价6.5万元/㎡ 。 项目整体以小户型成交去化为主 ， 多以刚需刚改客户成交 。 项目商品住宅建面约30万㎡ ， 分为3期销售 ， 定位面积段跨度大 ， 50~176㎡ 。 一期售罄 ， 二期2021年9月21日开盘 ， 推售西地块316套 ， 开盘认购115套 ， 成交金额9.1亿 ， 成交均价精装6.53万元/㎡ ， 去化率36% ， 100㎡及以下户型去化率较高 。
图2：融御项目地块分布
项目二期产品力比较差 ， 得房率较低 ， 不含赠送得房率仅为74~77% 。 虽然有设备平台、南侧飘窗赠送 ， 但是整体产品面宽、次卧尺度不足 ， 居住体验不佳 。 图3这个户型已经是矬子里面拔将军的户型了 。 户型方正 ， 南北通透 ， 南向双卧室套房 ， 主卫、公卫是两个明卫 ， 靠近厨房有多功能间便于收纳 。 但是户型整体进深较长 ， 书房、南向次卧套面积较小 ， 使用感受较差 。
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