本文来源：时代财经 作者：陈伟纳
图片来源：视觉中国
深圳二手房指导价调控落地即将满一周年。
2021年2月8日，深圳率先在全国推行二手房指导价，全市共3595个住宅小区出台了详细的价格指导标准。政策带来的实际影响明显超过市场预期，仅2021年上半年，深圳二手住宅过户就环比下降45%，同比下降35%，过户量为近三年来新低。
【 指导价|深圳二手房指导价落地一周年：成交量创15年新低，学区房也凉了】随后这一指导价机制引发了宁波、成都、西安、东莞、广州等城市跟进。截至目前，共有15个城市出台了二手房指导价机制，包括深圳、上海、广州、北京4个一线城市，东莞、成都、西安、宁波、无锡、温州、合肥等7个二线城市，以及三亚、绍兴、衢州、金华等4个三线城市。
政策出台后，上述15个城市的二手房成交量全线下跌，其中深圳跌幅最大。数据显示，自4月开始，深圳二手房成交量连续7个月下跌，至11月成交略微回暖，但也只有2118套成交，12月继续下跌至2076套，全年仅40699套二手房成交，同比下降57.3%。
不仅成交量下降，二手房价格也得到了控制。据国家统计局发布的2021年12月国内70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，深圳二手房价跌幅0.4%，为一线城市中跌幅最大，且已连跌8个月。
二手房市场冰封之下，有分析认为，深圳楼市已悄然变天。
市场分水岭，成交量暴跌“208政策”，即2月8日出台的二手房指导价机制，这是继2020年7月15日发布的严查购房资格、严查“假离婚”等购房政策（“715新政”）后，深圳迄今为止推出的最严厉的调控政策。
2020年初，在疫情影响下，全国楼市进入冰冻状态，深圳楼市率先打破僵局，从3月开始逐渐回暖。据统计数据，2020年深圳新增二手房18.4万套，全年共成交9.5万套，成交占比约51.6%，平均每6分钟就有1套二手房成交。
一位活跃在南山后海片区的中介告诉时代财经，2020年的深圳二手楼市还是卖方市场，常常一套房子有好几个购房者来看，“很多业主都不愿意谈价，即使房子一直挂在交易平台也不会考虑降价，这里（后海片区）的均价差不多在15万元-18万元/平方米之间。”
以南山区为例，据全国房价行情网数据，2020全年深圳南山区的二手房均价约11万元/平方米，12月时二手房均价还在12.9万元/平方米，到了2021年1月就达到14.4万元/平方米，一个月涨了超1万元。
面对不断上涨的二手房价，深圳市政府于2021年2月发布二手房指导价机制，以求稳定房价。此后，又接连发布严查购房资金来源、建立大学区制、加大新房供应等政策，从多方面打击炒作二手房的行为。有业内人士表示，“208政策”是2021年最重磅的调控，也是深圳二手房市场的分水岭。
深圳市住建局数据显示，在二手房指导价发布后，深圳二手房成交量连续9个月跌破5000套的荣枯线，其中，9月份的二手房成交量同比上一年下跌80%；10月份仅1605套的成交量，更是创下近10年以来的新低；而全年40699套二手房成交量则创下自2007年以来，近15年的最低值。
2021年深圳二手房成交量创15年新低，制图：时代财经
房产中介刁勇（化名）告诉时代财经，一年前成交量旺盛的龙岗大运新城、龙华中心区、南山蛇口、龙华观澜、光明公明等片区的二手房成交量都大幅下降，其中龙岗大运新城从2020年的483套成交降至2021年的106套，龙华中心区从410套降至115套，南山蛇口从399套降至101套，龙华观澜从230套降至109套，光明公明从181套降至93套。
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