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|指导价满一年，深圳楼市到底经历了什么？

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■208满一年 ， 深圳业主心态要崩？

深圳的208如今已满一周年 。 从效果来看 ， 可以说十分显著 。
2021年已经成为了深圳楼市具有分水岭意义的一年 。
这一年 ， 深圳的二手房成交量骤降 ， 往年单月成交过万套的辉煌不复存在 ， 取而代之的是1000多套的惨淡成绩 。

这一年 ， 成交价在去年的5月份结束了连续22个月上涨的记录 ， 涨幅直接跌至-0.1% 。


这一年 ， 成交贴近指导价的房源数量逐渐攀升 ， 甚至从40%直接到过半 ， 深圳业主的心态直接性崩了……
这还不算 ， 如果说春节期间二手房仅过户1套已足够让人惊讶 ， 更令人咋舌的是1月深圳二手房成交量仅为1557套 。 上一次1500多套已经要追溯到2012年2月 。
如今深圳的二手房市场用“动荡”来形容远远不够 ， 堪称是已经到了经济危机的地步！
■供应&需求 ， 真实数据如何？
当前 ， 二手房指导价出台已满一年 ， 有关政策调整的呼音高涨 ， 是否会调暂不得而知 ， 但指导价对市场的冲击威力相当之大 。

真实情况如何？不妨透过数据来看 。
先看供应端：
1、挂牌量下滑30%：数据显示 ， 2021年2月 ， 或是受春节假期影响 ， 深圳二手房挂牌量跌幅近40%；3月过渡期恢复至新政前水平；4月开始下降；此后几个月维持稳定；9月进一步下滑 ， 业主出售意愿不强 ， 整个2021年的挂牌量较2020年下滑30% 。
2、挂牌价先涨后降：政策出台半年内 ， 深圳业主依然坚定看好 ， 挂牌价仍在上涨 ， 一直到9月份市场降温价格出现下调 。 这期间 ， 西部区域如南山、福田、宝安的价格较为坚挺 。

再看需求端：
1、年度二手房成交量暴跌57%：2021年深圳二手房成交量为40699套 ， 较之于2020年的95273套同比暴跌57% ， 创15年新低！

与此同时 ， 从月度成交来看 ， 2月开始下滑 ， 3月过渡期后4月开始进入调整期 ， 成交量也从年初的7000套跌至2000左右 ， 9、10月份更是1000多套 ， 跌跌不休……
2、成交价止涨：2021年5月开始 ， 结束了连涨22个月的态势 ， 环比跌至-0.1% 。
在这期间 ， 贴近指导价成交的占比增加 ， 到9月份已接近40%；10-11月份占比过半 ， 如今业主信心稍有恢复 ， 贴近指导价的房源占比有所减少 。

综合来看 ， 调控的周期及效果来看 ， 短期对楼市的冲击力相当之大 ， 长期则利于楼市稳定 。 如今深圳市场由卖方市场转为了买方市场 ， 对于有置业需求的人来说 ， 6月份之前都是调仓好时机 ， 一定要把握机会 。
■二手房意义甚巨 ， 断流最为致命
不过话说回来 ， 具体到房地产市场 ， 危害最大的从来不是涨价和降价 ， 而是断流！
正常而言 ， 房地产市场要保持舒畅并具备自我调节能力 ， 需保持进入渠道100%、持有环节70%以及退出渠道30%的状态 。 如果房地产丧失了流通/交换 ， 那么价值就荡然无存 。
新房自然可视为是房地产进入渠道的一部分 ， 而二手房则兼具进入（新业主）与退出渠道（老业主）两种职能 ， 其存在至少30%的交换是必要的 ， 在某种程度上来说 ， 其作用与意义甚至高于新房 。

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