海淀，向来是北京房地产市场中的财富密码。
房叔就有一个朋友，把在海淀买房当做自己的执念。
然而近两年海淀的新盘动辄就是千万豪宅，这让既不愿迁就老破小又舍不得海淀的他辛酸泪一把。
不过2022的新盘让他感动落泪了，竟然有机会600万+上车海淀新房？
今年有望开盘的这三个项目位置都很“神仙”，还争着抢着比谁单价更实惠，这不妥妥的“神仙打架”嘛。
但您别急着上车！这三个新盘各有什么优缺点？房叔得给大伙儿盘一盘。
海淀永丰两块地：600万也能海淀上车？
最近五年，海淀只出让了10宗住宅用地。所以每次海淀出地都遭开发商疯抢，甚至曾经出了2块地16家抢的热闹场面。
海淀不仅是开发商修罗场，对买房人也是一样。去年海淀幸福里爆卖了128亿，圆明天颂更是一夜60亿。
房叔不得不说，海淀码农的购买力那真不是盖的。
这不今年海淀的新盘中，有两个又是在码农的地盘儿——永丰。这两个地块相邻，分别由华润和中海开发。
两个盘的销售指导价都是8.3万，和3公里外的海淀幸福里均价一样。
但不一样的是，两个新盘套型将更小，总价更低，让更多的刚需能在海淀上车。
据说华润幸福里润园要一月才会官宣户型图，但房叔听说户型面积将是在100-150平。按照8.3万指导价计算，900万左右可以拿下最小户型。
而中海滙德里推出了75平左右的小户型，且100平以下的小户型比例超过70%，也就是600-800万就能上车。
这三个产品的总价排序是这样的：海淀幸福里>华润幸福里润园>中海滙德里
两个幸福里项目都是华润开发的，叔合理推测由于海淀幸福里大户型去化缓慢，开发商将幸福里2.0的套型缩小了，也更好地与原有的幸福里项目区分。
相较之下中海的项目则更加刚需友好。
别急着600万上车！永丰缺点得考虑
由于润园还没有出户型图，房叔就给您聊一聊中海永丰项目的优缺点。
虽然中海滙德里大部分是小户型，但容积率只有1.5，一梯两户。
算上飘窗面积，最小户型得房率79%，其他户型得房率超过80%
从放出来的户型图来看，三面宽设计，99平这个户型9米6的总面宽在90来平户型中算比较诱人。
目前市面上在售的90平米三面宽户型，南向面宽的尺度范围是9.1-9.7米之间。
大部分项目都集中在9.4米，这是主流的面宽尺寸。对面宽要求较为严格的朋友，可以按照≥9.4米标准去挑。
两个较大户型很方正，三种面积都是南北通透设计，最小户型也有3.6米大面宽客厅。
这样看来中海的这个产品本身品质是不错的。
另外，所在的海淀北部新区也是北京典型的升值地区，去年的平均涨幅超过18%，在全北京名列前茅。
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