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公摊面积成“糊涂账” ， 住宅持有投机的成本低 ， 还有预售制监管的漏洞 ， 是房地产的“三座大山” 。
先聊第一座大山：公摊面积 ， 有多惊人？
随便举几个例子 。
湘潭日报12号的报道 ， 一套139平方米的现房 ， 5500元/平方米 ， 拿到房产证后发现 ， 房子的专有建筑面积只有99平方米 ， 分摊面积竟占了40平方米 ， 公摊率高达28％ 。
青岛一个盘 ， 当初销售时宣传公摊率在31% ， 但实际公摊率却达到了46% ， 146平米的房子 ， 实际使用面积也就78平米 ， 涉及56号楼、61号楼和62号楼三栋超高层住宅 ， 楼层达到了65层 ， 建筑高度将近200米 。
表面上住着一二百平米的大三居 ， 实际上是几十平米的鸽子笼 ， 这不单是居住舒适度的问题 ， 更牵扯到了业主的钱包 。
物业费 ， 按建筑面积收 。
找人装修 ， 还给你按建筑面积 。
交个暖气费 ， 还是建筑面积 。
这日子过得 ， 就两个字：憋屈 。
央媒《半月谈内部刊》 ， 这两天就专门谈了公摊高达46%这个例子 。
这里案例中 ， 尽管有超高层住宅楼 ， 部分建筑外墙厚度计入公摊面积的客观因素 。
但是 ， 由于购买期房事先并不知情 ， 不少业主看到房屋“庐山真面”后心理落差巨大 。
所以 ， 开发商在这里过程里 ， 没扮演啥好角色 。
卖房的时候 ， 说得一套一套的 ， 又是地段又是升值 ， 只提公摊可能30% ， 丝毫不提超高层对公摊的巨大占用 。
买房的人呢 ， 都是普通老百姓 ， 根本没有闲心的精力 ， 事先做太多功课 。
一明一暗之间 ， “六个钱包”都贡献给外墙、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班室了 。
这就是一本买房的“糊涂账” 。
当然 ， 这不是核心原因 。
央媒报道里说得很清楚：背后利益空间巨大 。
公摊面积始于香港“卖楼花” ， 以前都是按栋卖的 ， 可大家都买不起 ， 有能人就想了好办法 ， 把整个小区 ， 整栋楼分拆 ， 分户来卖 ， 大家一起均摊楼梯、电梯、外墙这些面积 。
这就形成了一个问题：基于其计算不透明、监管难、容易暗箱操作 ， 加上现代建筑日趋复杂 ， 从刚开始的公摊率10%以下 ， 到15%、20% ， 一路飙到现在的30% ， 不少超高层、商业地产甚至高达50% 。
开发商、物业、测绘公司、供暖公司、家装公司 ， 一连串的行业、公司 ， 都躺在公摊面积上“食利” ， 已经到了不改不行的时候了 。
不过 ， 这篇文章里也很务实地说：试图一蹴而就取消公摊面积并不现实 。
需要克服重重阻力 ， 分步骤有序推进 ， 逐渐推开按套内面积计价的房屋销售模式 。 在过渡阶段 ， 相关部门可在明确公摊面积范围、标准上下功夫实现源头治理 ， 加强全流程监管 ， 及时封堵漏洞 。
央媒的文章 ， 可以作为风向标 ， 公摊面积的点滴改变 ， 就从2022年开始 。
再聊第二座大山：住房持有投机的成本低 。
我国的住房持有成本 ， 在全世界来看都是非常低的 。
我们目前的房地产税收 ， 是“重交易 ， 轻保有” 。
大家算算 ， 那些快进快出的炒房客 ， 会付出多少成本？
如果没有严厉的限购和限贷措施 ， 那你买一套房 ， 可以轻松从银行贷款 ， 哪怕利率高达6%以上 ， 持有两年利息又能有多少？中间的物业费、水电暖气又有多少？甚至不用装修翻新 ， 税费也能转嫁到买家 。
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