四线城市|地价300万一亩，容积率2.8，四线城市，房价大概会是多少？房价

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大概有个五六千一平米。下面就来给大家仔细算一下各项费用，以及房屋毛坯交房的大概价格。
首先是每平米土地价格。 300万一亩地， 1亩地是667平方米，而容积率是2.8 ，也就是规划房子最多是达到土地面积的2.8倍，也就是一亩地可以规划建设1867.6平米的住房。这样来算，每平米住房大概包含的土地价格就是1606元。

【四线城市|地价300万一亩，容积率2.8，四线城市，房价大概会是多少？】第二是建筑安装成本。 2.8的容积率不算高，根据容积率来推算，规划小区的主要住房大概是十一二层楼的小高层，这样的小高层的建筑安装成本大概在每平米1500元左右。
第三是市政配套，绿化等成本。一般小区需要通水，通电，天然气，暖气，宽带等等，而且还有布置车位，修建车道，以及绿化等成本，但是如果是四线城市，按照成本来算，大概每平米有个500元左右，也基本上算是配套比较好，而且也可以达到比较不错的绿化水准了。

第四是各项税费。房地产开发的各项税费是比较多的，一般来说，房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、印花税、契税、企业所得税等等。综合来说，税费大概可以达到住房每平米成本的15%左右，也就是3600*15%=540元一平米。
第五是管理，财务等费用，大概达到了建房成本的10%左右，这样算下来就是大概一平米360元。
这样来看，开发商在四线城市开发房产，每平米的总成本算下来大概就是4500元。这个总成本只是粗算的每平米费用，但是具体到每个开发商来说，可能总成本会有不小的变化。比如有些开发商钱多，那么财务费用就会省很多，有些开发商跟钢材水泥等供应商是战略合作关系，那么供应价格就更低，那么建筑成本就会更低一些，这样的开发商可能成本会低到4000元左右。当然了，有些开发商由于各方面原因管理不善的话，那么可能总成本也会更高一些。

就按照4500元的总成本来算，基本上跟开发商的成本可能也相差不大了，这样来估算，开发商第一期房子开盘，一般会先拿出来一些朝向位置不太理想的楼号和户型，然后把价格定在5500元一平米的样子了，大概开发商毛利会赚到20%左右的样子。如果是房子卖的比较火爆，那么到后期开发商会把相对理想的楼号和户型拿出来卖，但是这时候就可能涨到七八千一平米甚至更高了，这个时候开发商毛利率可能会达到50%以上了。
综上所述，四线城市，一亩地300万，容积率2.8 ，这样的情况下大概率是开发小高层住宅，大概总成本在4500元一平米左右的样子，而一期开盘价格大概会在5500元左右，如果卖得好，后来有可能会涨到七八千甚至更高。

四线城市|地价300万一亩，容积率2.8，四线城市，房价大概会是多少？

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