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一年之计在于春 ， 春节过了 ， 2022年的春天马上就要来了 。
今年青岛楼市到底是个啥行情呢？我从节后学区房、二手房、新房的行情变化中寻得了一些迹象 ， 现分享给大家 。
01 学区房
学区房是楼市的风向标 ， 基本上每一次楼市上涨都是以学区房为号子手的 。
一般来说 ， 下半年是学区房的淡季 ， 上半年是旺季 ， 盖因上半年是小学报名的时期 ， 很多家长这时才想起来学区房的事 。
现在回想起来 ， 去年春节后青岛学区房的行情还让人很是后怕 。
像最为火热的浮山后片区 ， 短短的半年时间每平就上涨了2千元/平 。 虽然下半年又下降了1000元/平 ， 但全年仍是上涨了1000元 。 不过青岛去年的好行情仅属于学区房和部分新房 ， 大部分的房子并没有明显地上涨 。
正是因为学区房的火爆 ， 才导致了去年青岛大多数学区都发布了学区预警政策 ， 普遍要求提前1-2年买房落户：
学区预警后 ， 今年青岛的学区行情如何呢？是延续去年下半年的下跌之势 ， 还是像去年上半年那样疯狂上涨？
还是以数据说话 。 下图是贝壳上浮山后（辽阳路北）近一个月的供需对比图：
可见 ， 春节后浮山后的新增客源量迅速恢复到了节前 ， 近30天内新增客源量457 ， 新增房源量41 ， 市场呈现紧俏行情 。
不过 ， 新增房源量的速度要大于新增客源量 ， 房客比（新增客源量/新增房源量）呈下降趋势 ， 说明房东们节后出货意愿强烈 。
整体来看 ， 春节后浮山后房、客量都明显增加 ， 市场趋向活跃 ， 但还只是苗头 ， 仍看不出明显的回暖现象 。 通过我现场的市场调查 ， 节后浮山后的看房量确实增加不少 。
市南中片和崂山育才都呈现出和浮山后一样的行情：
除了市场行情外 ， 我们再来看看背后的新出生人口情况 。
放开二胎后 ， 青岛2016年、2017年出现了新生儿高峰期 ， 2018年、2019年虽然有所降低 ， 但仍处于高点 ， 2020年彻底降下来了 。 2016年之后 ， 在青岛新出生人口中担当主力的是二胎 。
2015-2016年学年（9月1日为界）出生的学生2022年上小学 ， 2016-2017学年出生的学生2023年上小学 ， 2017-2018学年出生的学生2024年上小学 ， 2018-2019学年出生的学生2025年上小学 。
由此可知 ， 今明两年是青岛小学入学竞争最严重的两年 ， 这种紧张氛围将持续到2025年 。
因为2023年的学区房需求仍旧十分强烈 ， 我判断今年上半年青岛学区房仍会有一轮回暖行情 ， 这主要集中在要求提前一年落户和没有预警的学校 ， 要求提前两年落户的市南区4所小学表现会差点 。
但今年学区房的回暖幅度恐怕没有去年那么大 。
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