在房地产的“黑铁时代”，房企还有什么新机遇、新赛道吗？
2021年，房地产行业进入深度调整期，拿地停摆、债务暴雷、大规模裁员、股价闪崩，是不少房企正在面对残酷现实。但是第一财经采访人员了解到，部分房地产公司的代建业务却表现出了明显的“逆周期”特征，房地产越是艰难，这项业务越是景气。
“新业务多到忙不过来了，我们不仅不裁员，还要大举招兵买马！”近日一位代建行业从业者对采访人员表示。
目前房企中从事代建业务的公司并不多，分拆上市的仅有两家，其中“代建第一股”绿城管理的股价，从去年9月至今年2月的涨幅超过100%。
一位业内人士表示，代建即房企由开发商转向服务商，由甲方转向乙方，通过给土地持有方操盘项目来赚管理费，这种转型将是必然趋势。在欧美等发达国家，房地产市场成熟后，也出现了投资、开发、运营逐步分离的规律，未来房地产代建将会越来越受认可。
民营房企危机反助推代建成长
“2021年下半年以来，我们都忙不过来了！业务扩张得特别快。”某头部房地产代建企业内部人士向第一财经表示。
房地产代建指拥有土地的一方发起诉求，拥有项目开发建设经验的代建方承接需求，最终实现共同盈利的一种合作开发模式。一般来说，土地方拥有拿地渠道和资源，付出土地金和其他资金成本，而代建方则拥有成熟操盘经验和品牌溢价，通过专业能力使项目获得开发利润，代建方从中赚取代建管理费。
对于代建方来说，这是一种彻头彻尾的轻资产模式，与传统房地产开发模式相比，代建业务不需要占用巨额资金，风险较低。
去年下半年以来，由于遭受资金压力，很多房企在土地市场“躺平”，停止拿地。因此外界普遍猜测由于集中供地频频流拍等因素，代建市场总盘子也在减少，然而市场真实情况恰好相反。
“整个市场在加速扩张，实施‘集中供地’改革以来，我们的业务多到做不完，目前整个市场规模年均增速超过20%。”某代建企业相关负责人称。
她表示，许多对房地产行业来说的坏消息，恰恰是代建行业的利好消息，双方形成了反周期。央企国企成为拿地主力、地方城投兜底拿地、房地产龙头企业暴雷致楼盘停工、政府加大保障房建设力度等，都促成了代建行业规模的爆发。
2021年是实施集中供地改革的首年，从第二批集中供地开始，许多民营房企参拍意愿不强，央企、国企成为拿地主力，还有很多城市的地方城投兜底拿地。以第三批集中供地为例，据申港证券数据，长春、长沙、沈阳、北京5城市的央企国企拿地占比分别高达100%、82%、75%、72%、75%。
此外，城投公司也在第二批、第三批集中供地中表现活跃，频频出手，主要因为地方政府想“救市”，维护当地土地市场稳定。
“这给代建公司带来了极大的契机。因为很多央企、国企、城投公司，过去没有那么大的实力，一下子吞进这么多土地，最终还是得找靠谱的代建方去操盘。”该行业人士称，其所在代建企业过去绝大部分客户为中小型、地方型房企，占比达到90%，现在正大力拓展国企、央企客户，成果显著，国央企客户占比目前已经超过40%。
2021年，不少房企债务爆雷，导致旗下楼盘施工停摆，交付成为难题，这也成了代建行业的机遇。仅以恒大为例，2022年就要交楼7000万平方米，总计60万套。
【 代建方|“代建第一股”半年股价涨100%！地产不景气，代建却火了】
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