购房置业|谢逸枫：小阳春要来了！楼市重回2014年新一轮调控放松周期房贷

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文/谢逸枫
基于全国、各地的政策力度、政策空间、实际需求三大维度，当前楼市放松只是“开了个小头” ，房地产短期不会见底企稳，市场不会回暖复苏，房价不会大幅度费弹。考虑到房地产的下行压力，全国、各地房地产政策有望进一步实质性松动。

包括降房贷利率、降首付比、调整认房认贷标准、放松限购限售等需求端政策，也包括加快保障房建设、放松预售金管理、优化三条红线等供给端政策，还包括适度促进投资需求。一旦政策刺激达到一定的程度下，房地产景气有望二季度触底回升。
目前全国多地实质性放松地产调控，主要为典型的二三四线城市，有典型一二线城市广州、重庆、福州、南宁、合肥。如笔者的判断一样，前期的楼市政策不可能一下就全面放松，会按照市场的变化，逐渐的放开。预计限购限售限贷等需求端政策将在3月份逐渐放松。
2021年9月、2022年稳楼市的政策基调之后，又回到2008年-2009年、2014年-2015年降首付的楼市调控放松、刺激房地产周期。上一轮这么大面积、规模、大范围的降首付、放松调控、刺激房地产周期，最初起源于2008年稳楼市、2014年去库存基调的一波救市，非限购城市率先降首付。
自2021年12月开始，到2022年2月份，各地房贷（公积金或商业按揭）首付（首套或二套）比例（零、首套20%、30%、二套40%）下降的城市达到1省17市，分别为郴州、惠州；泰安、安徽、自贡、北海、南宁、福州、合肥、晋中；驻马店、巩义、菏泽、佛山、重庆、赣州、南通、温州。
值得注意的是各地房贷首付下降的类型看：
其一是首套房的房贷“零首付”城市为郴州、惠州。
其二是首套房的商业贷款首付比例下调城市为驻马店、巩义、菏泽、佛山、重庆、赣州、南通、温州。
其三是首套房的公积金贷款首付比例下调城市为泰安、安徽、自贡、北海、南宁、福州、合肥、晋中。
其四是首套房的商业贷款首付30%的城市为驻马店、巩义、菏泽、佛山、重庆、赣州、南通、温州。
其五是首套房的公积金贷款首付比例20%的城市为泰安、安徽、合肥、晋中。
其六是二套房的公积金贷款首付比例下调城市为菏泽（40%降至30%）、南宁（40%降到30%）、福州（50%下调至40%）、北海（60%下调至40%）、自贡（取消认房又认贷的规定，首套二套，公积金一律按照首套房执行，下调至20%）。

自2021年12月开始，到2022年2月份，各地房贷利率（公积金或商业按揭、首套或二套）下降的城市超过23座，分别为深圳、广州、郑州、南京、杭州、郴州、惠州、泰安、自贡、北海、南宁、福州、合肥、晋中、驻马店、巩义、菏泽、佛山、重庆、赣州、南通、温州等。
2021年12月至今，全国超过60城市，发布了各种稳定楼市的宽松政策。从取消限价、放松限购限售、房贷利率下降、降首付比例与调整认房认贷标准、降低交易税费、放宽落户限制、人才与农民工购房补贴、提高公积金贷款额度等方面对调控放松，释放出新一轮住房刺激信号。
其一是二套换房的改善需求释放，二套房首付、利率下降，调整认房认贷标准、提高贷款额度、放松限购限售。
其二是首套房的首次需求释放，首套房首付、利率下降，调整认房认贷标准、提高贷款额度、税费减免、财政补贴。

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