文/谢逸枫
作为中原人口第一大省的省会 ， 人口超千万、GDP规模超万亿、国家中心城市的大都市-郑州 ， 成为全国首个公布文件明确放松限购、限贷、限价、政府回购多余安置房、重启棚改货币化安置的城市 。 这是目前全国首个系统全面的组合楼市放松政策 ， 具有非常实质意义的稳楼市和救楼市的把标志导向信号 。
在人口体量上 ， 郑州确实是当之无愧的大都市 。 第七次全国人口普查数据显示 ， 郑州以1260.1万人的常住人口数量 ， 跃居全国城市第十位、中部地区第一 。 在之前没有疫情时 ， 郑州每年人口净流入40万 ， 住房需求非常旺盛 。 数据显示 ， 2021年郑州的毕业生留存率为62.2% ， 在新一线城市中排名第十 。
2022年2月份时 ， 笔者曾经参加了几场地方经济与楼市专家视频会议 ， 给郑州的政府部门提出稳定楼市政策建议 。 目前郑州已经基本采纳 ， 内容可谓是非常的丰富 ， 并且在2022年3月1日发出促进房地产业良性循环和健康发展的文件 ， 总计19条政策 。
第一是围绕支持合理住房需求 ， 《通知》提出4项措施 。
一是保障大学生在郑安居 ， 对博士生、硕士生、本科生(技工院校预备技师、技师)、专科毕业生(技工院校高级工)在郑州就业创业 ， 可根据条件购买共有产权住房 ， 购买商品房则给予购房补贴 ， 租住保障性租赁住房给予一定面积补贴 ， 优惠期限为3年 。
二是鼓励外来务工人员置业 ， 外来务工人员在郑州缴纳住房公积金并买房时 ， 与郑州市缴存职工同存同取同用 。
三是亲属来郑投亲养老 ， 允许其投靠家庭新购一套住房 。
四是鼓励卖小买大、卖旧买新 ， 在家庭限购套数内可提供个人按揭、网签备案和不动产登记手续办理等便利 。
第二是加大信贷融资支持 ， 分别针对房企、购房者和银行 。
一是鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷 ， 加大房企并购贷款支持 。
二是对支持开发贷、降低个人按揭贷款利率的金融机构 ， 在政府新增财政存款、基金账户等存放方面予以优先支持 。
三是加大按揭房贷投放 ， 下调住房贷款利率 ， 明确对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭 ， 再次申请贷款买房 ， 银行业金融机构执行首套房贷款政策 。
郑州成为第一个取消“认房又认贷”的城市 ， 松绑限贷 。 实际上 ， 2020年下半年以来 ， 郑州各楼盘都在偷偷松绑限购 ， 外地人在郑州无户籍无社保均可无门槛买房 。
第三是郑州已落地二手房交易新政 。
个人转让非满五唯一的二手房时 ， 业主可选择按核税价的1% ， 或按照20%差额税征收个人所得税 。 举例来说 ， 100万元购入的房子以150万元卖出 ， 此前需要缴纳10万元差额税款 ， 现在则可按照1.5万元缴纳 。 3月1日 ， 郑州市经开区、郑东新区、航空港区已开始执行 。
郑州是全国除北京外唯一执行差额税的城市 。 新规让业主自己选择税率再办理手续 ， 标志着郑州执行了7年的20%差额税有所放松 。 取消差额税 ， 将提高业主售卖意愿 ， 增强卖小买大、以旧换新 ， 促进二手房市场活跃度 ， 同时还能带动改善型新房回暖 。
郑州此次在限购名存实亡的基础上 ， 取消认房又认贷 ， 差额税执行范围有所放宽 ， 还吸引大学生和外来务工人员置业 ， 包括开发商土地款比例降低且分期支付 。 提振楼市的措施能给到这样的力度非常罕见 ， 基本是把能用的政策都用上了 ， 可见郑州楼市寒冷已到极点 。
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