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最近催更问郑州的朋友 ， 不下15个 。
其实 ， 郑州放松调控这件事 ， 不能孤立地看 ， 可以和另外两个消息 ， 结合起来分析 。
我来捋一下 。
第一 ， 3月1日 ， 郑州发通知 ， 取消“认房又认贷” ， 重启棚改货币化 ， 二手房可以选择核定1%个税 ， 20%差额税可以避开 。
第二 ， 3月2日 ， 银保监会表示 ， “房地产泡沫化、金融化势头得到根本扭转” ， “我们不希望调整得太剧烈 ， 对经济影响太大 ， 还是要平稳地转换 。 ”
第三 ， 3月2日 ， 中房协发出书面调研函 ， 摸底房企债务、偿债情况、资产处置进展、化解风险进展及在建住宅项目停工情况 。
三件事 ， 三个信号 ， 指明了同一个风向 。
首个千万级人口大城、万亿GDP大城、国中城市、米字型高铁城市 ， 忍不住了 。
最高层级确认 ， 房地产调控取得了辉煌的“战果” ， 接下来 ， 是平稳过渡的时间 。
民营开发商欠债停工的窘迫处境 ， 终于摆到了台面上 ， “诉苦大会”刚刚开始 。
一个字：救 。
郑州这一次放松调控 ， 为什么会引起如此巨大的关注度？
想必大家都能感受到 ， 这是一次超预期的、全面性的楼市松绑 。
不再是遮遮掩掩 ， 不再是零星的、琐碎的“隔靴搔痒” ， 而是针对供给端和需求端的大力度“轰油门” 。
需求端 ， 减差额税、二套低首付、拆迁户给钱不给房 ， 老人投靠买房 。
供给端 ， 降拿地保证金 ， 调高限价 ， 降首付 ， 降利率 。
没有刚需 ， 可以制造“刚需”嘛 。
追本溯源 ， 本来刚需这个词 ， 就是被媒体硬生生造出来的 。
好了 ， 说回郑州 。
这些政策 ， 在十几天前市长讲话的时候 ， 就已经有了充分的预期 。
很多人总是说 ， 从2017年到现在 ， 5年时间郑州房价 ， 一路暴跌 ， 市场全无信心 ，
这话不对 。
准确地说 ， 2017-2021年 ， 郑州楼市一直是横盘 。
这个时期 ， 是城市版图从三环向四环扩张的过程 。
这个时期 ， 每年都是上半年小阳春+下半年降价促销 。
这个时期 ， 是远郊的绿博、平原新区、南龙湖大跌现原形的过程 ， 也是三环外的金水北——惠济——常西湖——管南轮动上涨的过程 。
2021年 ， 是横盘——大跌的关键节点 。
如果我的记忆足够准确 ， 2021年上半年 ， 当大家一度以为疫情已经过去的时候 ， 郑州的房价 ， 异常躁动 。
金水北轻松2W+ ， 管南毛坯1.7W+ ， 四环边1.5W起 ， 一片生机勃勃 。
转折 ， 是720 。
这个日子 ， 对郑州的影响 ， 无论怎么强调都不为过 。
洪水冲击的房屋和桥梁 ， 积水覆盖的道路和绿地 ， 都可以在短时间里清理完毕 。
可水灾对一个城市造成的心理阴影 ， 挥之不去 。
让购房者望而却步 ， 让开发商自我怀疑 ， 让小商小贩、经营者、创业者、毕业生失去负债打拼的信心 。
接下来的8月、11月、今年1月 ， 3次疫情 ， 又使得整个市场的悲观情绪加速放大 。
恶性螺旋 ， 我最近经常用到这个词 。
大批房企放长假 ， 遍地停工的楼盘 ， 售楼部空无一人 ， 全靠中介堆人气 。
从试探性的做活动 ， 到常态化降价3K-4K每平 。
成片的土地流拍 ， 开发商不报名 ， 城投也不想拿钱托底 ， 以至于每次集中供地前 ， 郑州只能把卖不出去的地块 ， 临时紧急撤牌 。
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