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回到新盘分析 ， 目前新盘不多 ， 最近读者分享了南二环中骏璟宸的资料图 ， 又可以水一篇 ， 下面聊聊 。
楼盘情况中骏·璟宸：备案名（骏盛公馆） ， 地处：仓山区高旺路北侧 ， 海纳新潮C区东侧
项目规划4栋商品房住宅+2栋长租公寓 ， 置业宣称有隔离 ， 实际情况多注意 。 项目规划210户 ， 主推产品：110平、89平 ， 三梯四户 。
土拍情况2021年9月8日 ， 中骏以底价3.94亿竞得宗地2021-37号地块 ， 平均楼面价10231元/㎡ 。 地块面积：26.26亩 ， 容积率：2.2 ， 限高：50米 ， 须建设1.7万方自持社会租赁住房 ， 商品住宅销售指导均价为27500元/平方米
分析：去年第二场集中供地 ， 中骏以底价拿下南二环边的小型地块 ， 对于当时土拍 ， 溢价率被限制 ， 热度依然不低 ， 住宅地块基本都触发摇号 ， 只有该地块与五四北斗顶的地块 ， 被底价拿下 。
对于地块而言 ， 由于配建公租房 ， 而且比例高达44% ， 加上地块本身只有26亩 ， 所以整体的可售面积并不多 。
当然对于地块的楼面价1W ， 仅仅是成交楼面价 ， 由于公租房存在 ， 实际楼面价并不低 。
按土拍公告 ， 公租房起拍地价3000元/平 。 可售楼面价：(39400-(17000*0.3))/(38511-17000)=15945元/平 。
对于地块而言 ， 由于已经存在指导价2.75W ， 对比实际楼面价 ， 差价1.1W左右 ， 依然有一定空间 。
对于中骏 ， 首次入榕拿下三叉街地块 ， 做到较好的去化 ， 算是入榕里面少有的没交学费的代表 。
这次以小型地块加码南二环 ， 也比较符合如今房企拿地的节奏 ， 相对而言 ， 整体而言风险成本也不高 。
户型情况89平米：三房两厅两卫 ， 位于中户 ， 主流布局 ， 三开间朝南 ， 动静分离 ， 劣势在于主卧空间一般 ， 做不了L型衣柜 ， 主卫对着床 ， 剩余两个卧室空间也不大 ， 同时阳台空间也一般 。 优势在于虽然是连廊中户 ， 不过三梯分散布局 ， 可以一定程度避免隐私问题 。
110平米：3.5房两厅两卫 ， 位于端头 ， 虽然宣称是独梯 ， 不过也仅仅是连廊端头 ， 也采取了大面宽布局 ， 餐厅独立布局 ， 整体的设计明显并世界城璟悦的端头来的好 ， 由于楼栋是凸字形 ， 端头的客厅部分采光需要注意 。
区位情况项目位于南二环 ， 周边有三条地铁线 ， 不过距离都在1公里左右 ， 从便捷度来说都差点意思 。 项目周边以海纳新潮+后坂新城 ， 南面规划中学 ， 不过目前是工业区 ， 对于城建景观有一定影响 。
项目北侧规划教育用地 ， 近期海纳C区北侧建庙风波不小 ， 对于项目而言 ， 距离也不算远 ， 北侧的空地 ， 也存在一个古建筑 ， 地图显示是道教委员会 ， 虽然规划是教育用地 ， 但是最终的结果如何 ， 依然需要注意 。
相比于南二环近年的项目 ， 该盘更靠近会展板块 ， 距离世纪金源800米 ， 距离白湖亭万达1.7公里 ， 购物优势尚可 。
【公租房|福州南二环片区中骏·璟宸分析】板块目前规划为高盛高仕科创街区 ， 也算是对于整个工业区的一个发展期望 ， 整体来说 ， 区位情况一般 。
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