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2021年下半年的楼市“跌跌”不休 ， 购房者观望情绪加重 ， 纷纷选择延迟购房计划 ， 各大售楼处一片惨淡 ， 多个知名房企被曝出债务违约 ， 似乎一时之间 ， 整个房地产行业陷入困境 ， 但是房地产的支柱地位一直没有被动摇 ， 为了避免经济波动和金融系统坍塌 ， 在楼市经历短暂的寒冬之后 ， 各地的救市政策纷纷开始上演 ， 楼市利好扎堆来袭 ， 回暖信号强烈 ， 2022年房地产市场会出现报复性购房潮吗？从以下5点来分析：
第一 ， 郑州取消认房又认贷
目前绝大多数城市执行的政策是认房又认贷 ， 就是如果名下有未还清的房贷或者登记有房屋 ， 再次买房就算二套 。 也就是说 ， 即使你在县城有房 ， 以后再买房时也算二套房 ， 二套房的首付比例、房贷利率和契税税率都远高于首套房 ， 限贷政策抑制了很大一部分购房需求 ， 为楼市降温起到了推波助澜的作用 。
3月1日 ， 郑州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》 ， 其中明确提及对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭 ， 为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房 ， 银行业金融机构执行首套房贷款政策 。
新政策实施之前 ， 郑州执行认房又认贷的政策 ， 只要有房或有贷 ， 在买房时首付比例按60%执行 ， 现在只要还清贷款 ， 再买房还可以按照30%的首付执行 ， 无疑会激活很大一部分改善型购房需求 。 郑州成为首个取消“认房又认贷”的大城市 ， 这对于全国楼市具有风向标的意义 ， 预计其他城市跟进的可能性很大 。
放松限贷政策后 ， 改善型购房者的买房意愿提升 ， 有利于楼市消费有序恢复 ， 但是在政府“稳地价、稳房价、稳预期”的政策导向下 ， 楼市消费不可能出现报复性反弹 。
第二 ， 房贷利率普遍下调
除了房价之外 ， 房贷也是制约年轻人购房的重要因素 ， 在个人住房贷款额度紧张时 ， 受市场供需关系影响 ， 房贷审批难、房贷利率高 ， 将会抑制一部分合理需求；反之 ， 在楼市交易冷淡 ， 个人住房贷款额度宽松时 ， 商业银行为了
进入2022年之后 ， 个人住房贷款方面的利好正在一一兑现 ， 根据贝壳研究院统计 ， 2月其检测的103个城市中 ， 87城房贷主流利率环比下调 ， 较上月增加28个 ， 无利率提高的城市 。 103个重点城市主流首套房贷利率为5.47% ， 二套利率为5.75% ， 均较上月回落9个基点；2月平均放款周期为38天 ， 较上月缩短12天 。 房贷政策松绑 ， 一方面与政策频吹暖风有关 ， 银行顺势刺激交易回暖；另一方面 ， 与银行一贯的放款节奏有关 ， 每年第一季度额度相对宽松 。
房贷政策虽是调控楼市的利器 ， 但由于其具有很大不确定性 ， 利率调整也相对灵活 ， 换言之 ， 只要楼市有无序反弹迹象 ， 贷款政策可以随时收紧 ， 所以 ， 房贷利率普遍下调后 ， 楼市也很难出现报复性购房潮 。
第三 ， 最低首付比例降低
中原地产研究院统计数据显示 ， 截至3月1日 ， 全国在2022年已经累计有16个城市发布了不同内容的降低首付政策 。 其中 ， 菏泽、重庆、赣州、佛山、驻马店、蚌埠、温州等城市调整了商业贷款首付比例 ， 覆盖的人群范围更广；北海、自贡、晋中、南宁、福州等城市降低了公积金贷款首付比例 ， 当然只适用于公积金贷款的消费者 。
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