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今年2月 ， 人民币贷款新增1.23万亿元 ， 同比少增1258亿元 ， 其中以按揭房贷为主的中长期贷款更是减少459亿元 ， 为2007年有以来的一次负增长 ， 说明当下靠着下调房贷利率和首付比例对买房的刺激效果已经越来越有限了 。
任何商品的涨幅 ， 都离不开供求关系 ， 供不应求会涨价 ， 供过于求就会跌 ， 过去20年 ， 商品房的供给量从1999年的1亿立方米/年 ， 增长到了2018年的17亿立方米/年 。
【房贷|透过数据，看房价上涨动力的强弱】而需求方面 ， 人均居住面积也从2000年的10平方米/人 ， 跃升至目前的50平方米/人 ， 已经进入了总量过剩的阶段 ， 且在2015年时就已经出现了7亿立方米的高库存 ， 因此还上升到了“去库存”的宏观战略 。
当下从供求关系上 ， 已经呈现了供不应求的局面 ， 总量已经过剩 ， 未来的发展只能降低供给 ， 提升需求 ， 更多会集中在局部区域 。
支持房价上涨动力的第2个因素是通货膨胀 ， 中国的M2在2004年只有20多万亿 ， 而到了2019年 ， 已经达到了近200万亿 ， 增长了近10倍 ， 靠着房地产在过程中吸收了大量资金 ， 使得整个社会商品的物价指数增长平稳 ， 可以说 ， 房价的上涨是通货膨胀的一种现象 。
而目前中国在做着去杠杆 ， 稳经济的战略 ， 降低整体债务 ， 让M2的增长率尽可能等同于GDP的增长率 ， 未来十年如果中国GDP的平均增长率在5~6% ， 那么房价的增长也不会超过这个区间 ， 甚至在很多产业发展不足的城市还会出现大幅下跌 。
这就相当于去除了房地产的金融属性 ， 靠着买房三五年翻倍的时代明显已经过去 ， 未来投资就要考虑资金的成本 ， 出租或经营的因素了 。
第三个因素 ， 房价还受汇率影响 ， 受购买力影响 ， 如在全球经济的上升期 ， 美国房地产大涨 ， 经济好的时候 ， 会拉动全球的经济一起走 ， 这时人们有着足够的购买力 ， 能够支撑房价的不断上涨 ， 同时也吸引大量的外商投资和购买房产 。
如果全球的经济下行 ， 或出现汇率的大幅起落 ， 对中国市场也会带来冲击 ， 正如当下的情况 ， 连房地产、互联网、制造业这些大行业都在大幅裁员 ， 降低成本 ， 能够支撑高购买力的人只会集中在少数人中 。
目前在售住宅的购买客群中 ， 刚需的比例很低 ， 大部分为改善需求 ， 而他们买房的资金主要来自于之前房产的上涨 ， 只有手中攥着房产买房的人 ， 才能够对冲目前的高房价 ， 如果持续下去 ， 势必会拉高贫富差距 。
这也是为何当下要出台房产税和实现共同富裕的原因 ， 否则一旦这些人手握大量的房产 ， 一旦抛售 ， 对房地产市场会产生非常大的影响 。
综合以上因素判断 ， 房价已经不具备向2010和2016年那样翻倍的动力了 ， 能上涨房产与区域有关 ， 可以多关注城市群产业带动的辐射区 ， 另外还需关注国际局势 ， 美国加息的进程 ， 国外资本也在盯着中国的核心资产 ， 或等待低价进场时机 。
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