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广州又一个10万+的新盘即将开卖 ， 牛奶厂的合景臻颐府 。
豪宅做派拉满：验资千万看样板房 ， 300万提前锁定单位 。
当你开车经过 ， 看到道路两旁人头高的乱草丛 ， 很村的城市界面 ， 你会怀疑人生：花个几千万 ， 就只配这样的环境？
2022年 ， 可以叫广州的豪宅年 。
也就是说 ， 豪宅今年的竞争很激烈 。
就算是臻颐府所在的牛奶厂 ， 也有竞争对手：合生缦云 。 合生缦云叫价10万+ ， 臻颐府吹风价11万-15万左右 ， 两者价格接近 ， 不过产品有一定的错位 ， 合生缦云小一些 ， 142方的三房 ， 167方的四房；臻颐府面积大一些 ， 从180多方到300多方 。
这样看 ， 还是汇景新城板块的汇景台和臻颐府的竞争更大一些 。
产品跟价格 ， 汇景台和臻颐府都有重叠的地方 。
汇景台有竞争力的地方 ， 一是所在板块 ， 另一个是侨鑫+保利两大开发商的BUFF加持 ， 无论是侨鑫 ， 还是保利 ， 都手握广州一线豪宅 ， 所以汇景台有一线豪宅的基因 。
至于合景泰富 ， 天銮、誉峰两个楼盘有名气 ， 但都不能算广州一线豪宅 ， 从这个角度来看 ， 楼盘缺少一线豪宅基因 。
最明显的就是物业 ， 侨鑫物业的口碑还是不错的 ， 至于合景的宁骏物业 ， 百度一下就可以知道是什么水平了 。
另一个是地段的基因 ， 汇景台所在的汇景新城片区 ， 在广州人心目中也是豪宅区；至于牛奶厂板块 ， 奶厂4杰已经奠定了改善片区的地位 ， 一个楼盘想要改变一个片区 ， 有点难 。
从地段、基因、物业、知名度上来说 ， 一手的汇景台还是艳压臻颐府的 。
至于臻颐府的优势 ， 应该是产品更加纯粹 ， 都是大户型 ， 门槛高一些 ， 社区更加纯粹一些 。
上述三个楼盘 ， 是地段的天然竞争者 ， 如果我们把目光放远一点 ， 将重点放到买家新贵阶层上面 ， 臻颐府还会面临琶洲南TOD的竞争 。
从开发商的影响力 ， 项目的热度来判断 ， 臻颐府还真比不上琶洲南TOD 。
同样的4房 ， 琶洲南TOD面积小一些 ， 很可能要全款；臻颐府面积更大 ， 大部分首付应该是七成 。 所以 ， 两者的首付应该差不多 。
一个在天河 ， 一个在海珠 ， 两个楼盘有隔空交手的机会 。
说完竞争者 ， 再说回楼盘本身 。
我们就从豪宅的地段、稀缺资源、圈层、私密性4个维度来说说 。
一线豪宅 ， 核心指标是什么？ ， 很简单 ， 核心的地段、稀缺的资源 。
广州最核心的地段 ， 就是珠江新城 ， 如果放宽一点点 ， 金融城起步区临江部分、琶洲电商总部 。 再次核心一点的 ， 天河就是天河公园、天河北一带 。
臻颐府所在的牛奶厂板块 ， 不在核心、次核心的范围内 。
对于2000多万起的楼盘来说 ， 当然不是什么值得高兴的事情 。
并且 ， 牛奶厂板块当年是和广钢竞争的 ， 市场对它的定位就是改善型板块 ， 就像前文所说的 ， 奶厂4杰将牛奶厂的改善板块拿捏得死死的 ， 臻颐府一个楼盘要扭转大家原先的看法 ， 那只能说：想多了 。
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