黄奇帆|楼市大局已定，未来5年房地产有8大新变化，黄奇帆都讲清楚了房地产市场|房价|楼市

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现在的楼市你看懂了吗？一会这样一会那样，是不是看的有点蒙？其实千变万化有一点没有变，房子是用来住的不是用来炒的这个定位没有改变，那么也就意味着房地产稳定的目标没有变。

只要这个不变，那么基本上就可以判断，全国房价不会大涨大跌，这就是房地产市场既定的局面。但你会发现，各地市场严重分化，有的涨有的跌，有的需要控制上涨，有的要限制下跌。其目的很明确，就是为了维护房地产市场平稳健康发展。
楼市大局已定，未来的新常态也有了雏形，究竟会呈现什么样子？或许我们有必要从当前房地产面临的变革说起。
近日，黄奇帆接受《财经》杂志总编辑王波明采访，对中国房地产市场40年发展的深层逻辑和未来走向，做了深层解读，或许能让我们豁然开朗。

看完采访，我们大致从内容中梳理出，房地产当前面临的重要指标的变化，也意味着房地产正酝酿着一场深层次的变革。
比如，人口指标方面， 14亿人口或是天花板，人口数量在逐渐减少，这是不争的事实，尽管在努力放开生育，也没有那么快的明显效果；中国的城镇化率达到65% ，虽然还有潜力，但他认为，中国的65%相当于欧美75% ，再增长也就增加5、6个点。主要是因为我们的统计是，把农村青年人、中年人抽出来留下了老人小孩在农村，所以未来不会大幅增长；老龄化加快，多余的房子会形成供给增加；过去房价上涨的时候库存不可怕，但如果房价不涨了，库存就都是积压，会造成新房需求大幅萎缩；
【黄奇帆|楼市大局已定，未来5年房地产有8大新变化，黄奇帆都讲清楚了】他还说，整个中国城市人均住房面积2020年后就达到了50平，发达国家也才50平，住房饱和了；2000年到2017年房子建设量涨了16倍， 20年翻了4番，已达天花板，房地产没有高增长的内在需求了；土地价格20年翻了四番，把楼市惯坏了，这种局面不可能持续；大规模的危旧房改造也不会再有；城市的学校、医院到头了，大学也过剩了；开发商负债率很多都在90% ，基本上也上了天花板。

这些指标是基于中国房地产基本面做出的现实判断，这些指标的变化也意味着中国楼市的底层逻辑变化，是房地产市场变革的标志。了解了这些才能对未来房地产做一个清晰的认识。
举个很简单的例子，早期的时候，房地产开发商高举债、高周转、炒地皮的行为并没有引发大面积破产，为什么现在很多龙头房企集中面临危机呢？他认为，这既不是调控的问题造成的，也不是开发商自作孽造成，主要原因在于当时这种方式可以在扩张下循环，而现在这个逻辑行不通了。
他给出了未来5年甚至10年房地产新常态下的8大调整，看看这几个方面，或许你就会对未来房地产的逻辑一目了然，你也就知道该干嘛干嘛了。
1、开发商负债率会持续下降。他认为，全世界开发商，负债率没有超过50%的，而我们的到了80%、90% ，这跟过去市场需求猛增16倍导致的。需求没那么大了，就会进入新常态，负债率会逐步下降到合理区间。
2、高价买地、大楼盘造房局面会改善。开发商以后会根据市场实际需求进行结构性开发。

黄奇帆|楼市大局已定，未来5年房地产有8大新变化，黄奇帆都讲清楚了

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