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现在的楼市你看懂了吗？一会这样一会那样 ， 是不是看的有点蒙？其实千变万化有一点没有变 ， 房子是用来住的不是用来炒的这个定位没有改变 ， 那么也就意味着房地产稳定的目标没有变 。
只要这个不变 ， 那么基本上就可以判断 ， 全国房价不会大涨大跌 ， 这就是房地产市场既定的局面 。 但你会发现 ， 各地市场严重分化 ， 有的涨有的跌 ， 有的需要控制上涨 ， 有的要限制下跌 。 其目的很明确 ， 就是为了维护房地产市场平稳健康发展 。
楼市大局已定 ， 未来的新常态也有了雏形 ， 究竟会呈现什么样子？或许我们有必要从当前房地产面临的变革说起 。
近日 ， 黄奇帆接受《财经》杂志总编辑王波明采访 ， 对中国房地产市场40年发展的深层逻辑和未来走向 ， 做了深层解读 ， 或许能让我们豁然开朗 。
看完采访 ， 我们大致从内容中梳理出 ， 房地产当前面临的重要指标的变化 ， 也意味着房地产正酝酿着一场深层次的变革 。
比如 ， 人口指标方面 ， 14亿人口或是天花板 ， 人口数量在逐渐减少 ， 这是不争的事实 ， 尽管在努力放开生育 ， 也没有那么快的明显效果；中国的城镇化率达到65% ， 虽然还有潜力 ， 但他认为 ， 中国的65%相当于欧美75% ， 再增长也就增加5、6个点 。 主要是因为我们的统计是 ， 把农村青年人、中年人抽出来留下了老人小孩在农村 ， 所以未来不会大幅增长；老龄化加快 ， 多余的房子会形成供给增加；过去房价上涨的时候库存不可怕 ， 但如果房价不涨了 ， 库存就都是积压 ， 会造成新房需求大幅萎缩；
【黄奇帆|楼市大局已定，未来5年房地产有8大新变化，黄奇帆都讲清楚了】他还说 ， 整个中国城市人均住房面积2020年后就达到了50平 ， 发达国家也才50平 ， 住房饱和了；2000年到2017年房子建设量涨了16倍 ， 20年翻了4番 ， 已达天花板 ， 房地产没有高增长的内在需求了；土地价格20年翻了四番 ， 把楼市惯坏了 ， 这种局面不可能持续；大规模的危旧房改造也不会再有；城市的学校、医院到头了 ， 大学也过剩了；开发商负债率很多都在90% ， 基本上也上了天花板 。
这些指标是基于中国房地产基本面做出的现实判断 ， 这些指标的变化也意味着中国楼市的底层逻辑变化 ， 是房地产市场变革的标志 。 了解了这些才能对未来房地产做一个清晰的认识 。
举个很简单的例子 ， 早期的时候 ， 房地产开发商高举债、高周转、炒地皮的行为并没有引发大面积破产 ， 为什么现在很多龙头房企集中面临危机呢？他认为 ， 这既不是调控的问题造成的 ， 也不是开发商自作孽造成 ， 主要原因在于当时这种方式可以在扩张下循环 ， 而现在这个逻辑行不通了 。
他给出了未来5年甚至10年房地产新常态下的8大调整 ， 看看这几个方面 ， 或许你就会对未来房地产的逻辑一目了然 ， 你也就知道该干嘛干嘛了 。
1、开发商负债率会持续下降 。 他认为 ， 全世界开发商 ， 负债率没有超过50%的 ， 而我们的到了80%、90% ， 这跟过去市场需求猛增16倍导致的 。 需求没那么大了 ， 就会进入新常态 ， 负债率会逐步下降到合理区间 。
2、高价买地、大楼盘造房局面会改善 。 开发商以后会根据市场实际需求进行结构性开发 。
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