北京章哥 ， 房地产从业20年 ， 通晓业内门道 ， 我不做所谓的“专家” ， 只用二十年实战经验帮大家答疑解惑 。
提问：
我是觉得北京的房租太低了 ， 买房不划算 ， 看了好几套 ， 400多万的顶多一个月7000 ， 而如果存银行的话还一年20万呢 ， 这一年就差10多万 ， 10年下来就100多万 ， 如果房价不涨可就赔的太多了 。 所以我一直想不明白 ， 投资房子到底是否靠谱划算 。
回答：
1、这就得看自己了 ， 房子天然具有双重收益 ， 一是房租 ， 一是升值 。 就跟股票似的 ， 一靠分红 ， 二靠股价上涨 ， 看自己图什么了 。 我不懂股票 ， 但知道市盈率 ， 也就是股票的收益率 ， 据说一般是涨的好的市盈率都高 ， 人们看好未来；市盈率低的一般都涨幅小 ， 那就靠分红来盈利呗 。
2、举个例子吧 ， 我有套小房子 ， 2008年买的 ， 当时市值100万 ， 30万首付70万贷款 ， 每月月供4000块钱左右（7折利率） 。 当年的平均租金回报率是3.8% ， 远低于银行存储利息的5.85% 。 也就是说 ， 我投入了30万买房 ， 不仅收不到利息 ， 每个月还得还款4000多 ， 收到的租金却只有3000多 。 那请问 ， 我是不是亏了？
到今天我仍然在还着贷款 ， 每个月3000左右 ， 比当年少了点儿 。 这套房的价值涨到了700万 ， 但房租收益率却降低了 ， 每个月1万一年12万 ， 租金回报率仅为1.7% ， 是当年的一半不到 。 请问 ， 我是不是更亏了？
那这问题来了 ， 我当年亏 ， 现在还亏 ， 那我为什么还要留着这套房啊？换做是你会怎么办 ， 或者说把你穿越到当年 ， 是否会用30万首付买下这套房？
3、有点儿烧脑是不是？那换个方案 ， 假定我当年没有贷款 ， 全款买下了这100万的房子会怎样？
那就简单了 ， 我损失了每年5.85万的利息 ， 但仅能收入3.8万的租金 ， 每年净亏2万啊 。 如果房价不涨 ， 到今天我是不是亏到我亲妈都不认我了？
但是并没有啊 ， 房租到现在涨到了12万一年 ， 似乎是赚了 。 但前几年利息高租金低的时候怎么算？所以假定房价不涨 ， 那我到底是赔了还是赚了？
再一个问题 ， 假定现在全款买房 ， 银行存款利息4% ， 而租房收益率只有1.5% 。 请问 ， 假定房价不涨不跌 ， 或者你无论涨跌都不卖了当资产 ， 请问怎么做 ， 或持有多少年才算不赔本？
4、直接说吧 ， 假定我当年全款买了这套房 ， 在当年租房收益3.8% ， 银行存款利率5.85的情况下 ， 如果各项条件不变 ， 在租金年涨幅6%的情况下 ， 我要用8年才能让租金追上银行的收益率 ， 15年才能做到完全平衡 ， 之后才是真正的盈利 。 能理解吗？
但在现实中 ， 我大概是5年追上的银行收益 ， 9年做到的完全平衡 ， 之后的这几年就算房价不涨 ， 我也在赚钱 。 为什么？因为利率下降了 ， 我的成本降低了 ， 但是房租并没有停止上涨 。 （这我是大概估算的 ， 并不准确 ， 大概差不多吧）
假定现在不用杠杆的全款买套房 ， 房租收益率1.5% ， 银行利率4% 。 那大概需要16年才能追上银行收益 ， 29年才能做到完全平衡 ， 之后才是纯收益 。 （单利 ， 不计算复利 ， 太复杂犯不上）
也就是说 ， 在极端条件下 ， 不贷款 ， 房价也不涨 ， 银行利息也不降的情况下 ， 买一套房 ， 要第30年的时候才盈利 。
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