??2022年开年，土地市场进入到了冰点，全国300城经营性土地总成交规模同环比降至近一年来最低点。
??然而，产业用地成交规模却走出独立行情，迎来成交高峰。克而瑞物管CPIC数据系统监测，2018年以来，园区用地成交市场经历从下行到上扬的U形走势，至2022年1-2月，工业用地成交宗数达到3564幅，占比达到54%，工业用地成交规划建筑面积占比达到70.4%。
??随着房地产行业探索新的发展模式，告别过度依赖金融化的高杠杆发展模式，产业用地市场转热，也意味着野蛮生长的时代已落幕，未来五年是大力发展产业的五年。产城融合，城市中工业用地改造，文化创意园区等新型园区的出现，为园区物业管理拓展带来新机遇。
??01
??2025年园区物管市场规模或破30亿平方米
??园区物管市场空间到底有多大？
??首先，现有存量来看，根据中国物业管理协会数据，2020年末我国物业管理总行业规模约为330.4亿平方米。上海易居房地产研究院《2021物业服务企业综合实力测评报告》发布数据，物企综合实力500强企业管理的产业园区总面积为9.91亿平方米，占500强总管理面积（144.3亿）比例为6.79%。
??按照物业管理行业总管理规模，以及物企500强的园区管理规模占比，推算2020年末全国产业园区物业管理面积约为22.4亿平方米。
??除住宅以外，产业园区是仅次于办公物业的第二大规模非住业态。但园区与办公物业规模相比，差距显著，两者占比相差3个百分点。同时商业等非住业态，园区规模占比仅是略高，差距并不明显。
??随着物管行业发展、市场规模攀升，上海易居房地产研究院预测“十四五”末物业管理行业管理规模约达430亿平方米。按照目前500强物企6.8%的园区占比，预计到2025年末，园区物业管理总市场规模约为29.2亿平方米，比2020年底新增6.8亿平方米。
??从未来增量来看，园区物业多集中于各类开发区，测算开发区的工业用地潜力，目前符合条件的开发区合计核准面积约182亿平方米，已建成土地占可开发建设土地为76.92％。根据这一比例测算，现有核准开发区的潜在工业用地建设规模可达18.95亿平方米。存量和增量规模加在一起，未来园区物业管理面积将突破30亿平方米。
??02
【 物业管理|产业用地迎成交高峰 园区物管市场迎来春天？】??园区物业管理毛利仅高于住宅
??园区物业管理盈利状况如何？园区物业费水平在各业态对比中，处于较低水平，仅高于住宅物业。
??对比2020年500强物企各类管理业态的物业费水平，产业园区物业费为3.06元/m2/月，仅高于住宅物业的2.24元/m2/月。但是，从区域对比来看，一线城市园区物业管理费水平显著高于其它城市，其中，一线城市园区物业费水平为5.26元/m2/月，二线及全国平均为3.06元/m2/月。
??从企业数据来推算，卓越商企服务公布了较详细的分业态毛利率水平。其商务物业毛利率均值为27.4%，公共及工业物业毛利率为14.5%，住宅为13.5%。工业物业毛利率与商务类有显著差距，但高于住宅物业的盈利水平。
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