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房地产这个行业在中国一直很特殊 。 中国作为一个农耕民族一直对土地情有独钟 ， 这样感情也转移到了房子上面 。 每一个中国人都有自己的房子 ， 不管是大的还是小的 ， 大部分人把房子认为是自己毕生奋斗的梦想 。
【万科|万科利润几乎腰斩，不过更大麻烦是环境变了，房地产将成制造业】中国人喜欢房子 ， 而且中国人口又特别多 ， 加上一些地方对土地财政的依赖 ， 于是房地产就成为了中国最大的行业之一 ， 甚至没有之一 。 房地产这个行业到底有多大 ， 恒大、碧桂园、万科最好的时候一年销售额都是五六千亿了 ， 利润也是好几百亿 。
万科公布了2021年的年报 ， 利润回到了2016年的水平 ， 相比于前一年万科利润几乎腰斩了 。 不过相比恒大跟融创 ， 万科的日子还是不错 ， 恒大跟融创早就负债累累 ， 一度被停牌 ， 未来何去何从没人知道了 。
中国的房地产未来到底会怎么走呢？万科的董事长郁亮说 ， 房地产进入了黑铁时代 。 这句话绝对不是随便说说的 。 整个行业真的变了 ， 所有的政策利好一下子都没了 ， 金融利好、市场利好都没 。
过去几年房地产企业吃了最后一波红利 ， 如今大部分的农村人该入城的入城了 ， 不想来的也不会来了 ， 以后整个行业很难有增量 ， 几乎就是存量市场 ， 也就是置换 。 比如说一线城市 ， 核心区域基本上都开发完了 ， 也没什么新地皮可以开发 ， 城市人口也几乎稳定了 ， 郊区不会无限拓展 。
房地产公司在这样的城市也就渐渐没有市场了 。 过去20年 ， 中国经济很大城市依赖房地产来拉动 ， 居民的财富也是依赖于房地产来沉淀 ， 所以房地产有了快速发展的20年 ， 不过如今这样的时代过去了 。 从官方的角度来说 ， 如今他们不需要再走这条路 ， 也不会再走这条路 ， 未来中国一定是大力发展实体经济 ， 特别是高科技行业 。 房地产不再享受特殊的照顾 ， 会慢慢变成制造业 。
其实房地产本来就是典型的制造业 ， 买了地皮 ， 然后盖了房子 ， 之后再卖出去 。 这跟面包厂卖面粉回来加工 ， 然后造成面包卖出去是一样的道理 。
对于万科来说 ， 利润腰斩如果是因为公司经营的问题 ， 反而是比较好的 ， 不过万科利润下滑主要是外部环境变了 ， 而且好日子是一去不复返 。 香港地产公司早就未雨绸缪 ， 他们大部分都在减少房地产的开发 ， 把精力都放在商业地产上面 。 理论上商业地产跟房地产是完全不同的两个行业 。
过去房地产公司吃土地增值的红利 ， 吃金融政策的红利 ， 所以都是躺着赚钱 。 举一个例子 ， 一个房地产商拿了一块很大的地皮 ， 然后就开始开发 ， 项目发售的时候第一期售价才5000元 ， 然后一期二期三期四期五期这样卖下去 ， 房价一路走高 ， 六七年之后卖最后一期 ， 房价可能已经卖到了1万元了 。
当年的地价还是那个地价 ， 如今售价却平白无故多了一倍 ， 这个利润率可想而知 。 恒大、融创这些大公司为何会突然出现这么大的资金问题 ， 说白了就是他们高价拿了太多地 ， 他们之所以敢高价拿地就是因为他们在赌未来行情还是继续这么走 ， 售价会继续往上走 ， 所以哪怕开头一二期开售输一些 ， 后面也可以赚回来 ， 问题是行情已经变了 ， 现在不会这样无休止上涨 。
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