一向号称深耕三四线城市的宇宙房企碧桂园 ， 也在逐渐调整方向 。 大象转身 ， 以适应丛林 。
去年以来的房地产行业调整 ， 让房企们加速认清现实：新房开发总量即将进入萎缩周期 ， 房企之间的分化加剧 。
随着城市化进入新阶段、人口分布从增量进入到存量时代 ， 一二线核心城市价值提升、三四线城市失去动能大量“鹤岗化” ， 几乎成为行业共识 。
销售额增速下降、盈利能力下滑之后 ， 碧桂园便开始放缓新城市的布局速度 ， 围绕五大城市圈拿地 ， 将筹码尽可能转移到赢面更大的那一方 。 去年核心城市集中供地 ， 公司一改之前的“与世无争” ， 数次出手拿下多个项目 ， 其中以北京和上海为重点 。
2021年销售额罕见下降未完成既定目标 ， 收入两位数增长但毛利率跌破20% ， 净利率连续4年下降 ， 去年缩水三分之一 ， 以及如影随形的去化压力、债务压力 ， 都会逼迫碧桂园加快转身的速度 。
短期改善业绩是动力之一 ， 更重要的是 ， 立足于长远发展 ， 公司嗅到了正在逼近的危险信号 。
盈利能力连降
4月4日 ， 碧桂园（02007.HK）披露3月未经审核营运数据 ， 公司权益销售额301.1亿元 ， 同比下降42.9% ， “金三”落空；一季度 ， 权益销售额合计992.3亿元 ， 同比下降28.9% ， 延续了2021年下半年以来的下滑趋势 。
去年 ， 公司高开低走 ， 上半年销售额屡创新高 ， 6月份开始“哑火” ， 全年实现权益销售额5580.0亿元 ， 同比下降2.22%——这是宇宙房企碧桂园十几年来首次出现销售业绩下滑 。
2018年-2020年 ， 公司楼盘销售均价分别为每平米9266.6元、8853.6元、8475.6元 ， 去年降至8402.4元 ， 今年一季度再度将至7650.7元 ， 亦未能扭转下滑趋势 。
2021年 ， 碧桂园收入5230.6亿元 ， 同比增长13.0% ， 但公司股东应占利润同比下降23.5%至268.0亿元 。
因为销售成本上涨 ， 公司去年毛利率为17.7% ， 较上年的21.8% ， 下滑了4.1个百分点 。 值得一提的是 ， 碧桂园2018年达到27.0%的毛利率高峰后 ， 一路下滑 ， 终于在去年跌破了20% 。
行业艰难时刻 ， 公司大幅压缩费用 ， 营销及市场推广成本和行政费用占营业收入的比例较上年下降0.5个百分点——此前闹得沸沸扬扬的碧桂园讨薪事件 ， 不知道是否与此相关 。
即便如此 ， 也未能挽救盈利水平 ， 公司净利率降至5.1% 。 此前4年 ， 分别为11.5%、9.1%、8.1%、7.6% 。
最近大半年 ， 除了提振销售业绩 ， 碧桂园的工作重点切换到了降负债和稳股价上 。
截至2021年底 ， 公司总借贷下降至3179.2亿元 ， 净借贷比率为45.4% ， 较上年底优化10.2个百分点；同期 ， 公司现金及现金等价物合计1469.5亿元 ， 较上年末减少202.0亿元 。
去年 ， 控股股东斥资数十亿港币 ， 增持3.28亿股公司股份 ， 占到了公司总股本的1.42% 。 但是 ， 公司股价仍然在过去的一年多里跌跌不休 ， 市值一度跌破800亿港元 。
直到近期 ， 房地产行业酝酿周期切换 ， 碧桂园率先拿到农行的200亿元和招行的150亿元并购贷款 ， 市值才有所恢复 ， 近期逼近1500亿港元 ， 但距离近年高点还有相当大的差距 。
地产巨头转身
杨国强估计怎么也没有想到 ， 艰苦创业30年 ， 正当自己准备退居幕后 ， 将公司彻底交给子女的时候 ， 房地产行业迎来了至暗时刻 。
碧桂园1992年起步于南方小镇广东佛山顺德北滘镇 ， 2017年成为世界上最大的房地产企业 ， 并连续多年进入世界500强榜单 。
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