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这几天 ， 位处闽侯南通的中铁城江督府项目 ， 9688元/㎡限时特惠消息刷爆了朋友圈 ， 要知道 ， 该项目早期对外销售均价在1.5万/㎡左右 。
价格下跌逾6千/平？
事实上 ， 通过列表 ， 我们对比一下备案价和特惠单价会发现 ， 房源降价幅度并没有夸张到6千/㎡ ， 但降价的确真实存在 ， 基本每套达到20万左右 。
这也意味着：曾一度捆绑销售、不愁卖的楼盘 ， 不得不向市场妥协了 。
从捆绑销售到降价促销资料显示 ， 中铁城江督府位处闽侯南通、大樟溪东岸 。 2013年11月 ， 中铁二局地产竞得闽侯宗地2013挂16号（A）地块、17号（B）地块 ， 项目占地面积约69140㎡ ， 楼面价分别为4561元/㎡、4970元/㎡ 。
由于地块拿得较早 ， 项目在2018年也是吃过一波红利的 。 尤其2016年11月 ， 三盛分别以可售面积参考楼面价9267元/㎡和9186元/㎡的价格拿了南通的两块地 ， 导致整个南通住宅售价水涨船高 。
2018年中铁城江督府一期开盘均价更是达到了1.5万/㎡ ， 甚至有曝出捆绑加价2千/㎡ 。 根据媒体报道 ， 当年7月 ， 闽侯住建局就曾对项目下发《责令整改通知书》 ， 对涉嫌捆绑装修改造费用销售商品房等违规行为 ， 责令限期整改 。 有网友感慨：如今 ， 喊出9字头的价格 ， 确实让人颇为震惊 。
曾因产品问题遭业主维权根据福建新闻广播报道 ， 2021年8月 ， 中铁城江督府一期11栋楼迎来交房 。 原本即将拿到新房本该高兴的业主们却表示：现场简直是惊吓 。 一堆的隐患和问题 ， 根本不敢收房 。 其中 ， 业主们提到最多的是项目的渗水问题 。 据悉 ， 项目无论是精装房还是毛坯房 ， 套房里、地下室等多处地方都出现了渗水的问题 ， 天花板、墙面、地面 ， 甚至电表箱、吸顶灯这样的地方都能渗水 。
此外 ， 该项目还被曝出：部分户型的天然气管道被安装在业主窗户外的中间位置；宣传时 ， 高端大气的风雨连廊镂空屏风 ， 变成低端的“铁窗” ， 还漏水；小区主干道地面铺设的是廉价的透水红砖……这个“源于自身得天独厚的国匠基因以及高品质的‘府系5.0’倾心打造的项目”不仅遭遇业主维权 ， 如今 ， 更面临大幅降价的窘境 。
降价促销加速项目去化2013年拿地 ， 如今2022年 。 9年的时间 ， 项目持续强销 ， 这在讲究高周转的的地产行业中 ， 确实是少见的；在福州楼市中 ， 也是为数不多的 。
通过闽侯县不动产登记与交易一体化平台查询发现 ， 该项目自2008年6月首期拿证以来 ， 截至目前 ， 合计领证10次 。 其中 ， 2020年6月之前领证楼栋 ， 均保持较高的去化率 ， 而17#楼、20#楼、22#楼去化率则仅为43.9%、65.8%、38.5% 。
而南通的配套不如高新区 ， 随着近年上街和南屿持续推盘 ， 分流大部分福州外溢刚需和本地买房人 。 偏偏南通库存有很大 ， 根据中原地产统计数据 ， 截至2021年底 ， 南通库存达到了50.2万㎡ ， 高出上街、南屿库存之和 。 降价促销也就不难理解了 。
福州外围市场正遭遇寒流“一个楼盘大幅降价 ， 可能是开发商资金链出现问题 ， 也可能是市场环境出现较大变化 。 就中铁城江督府项目来看 ， 更倾向于后者 。 ”克而瑞分析师认为 ， 这类价格调整属于正常现象 。 在该分析师看来 ， 目前 ， 对闽侯楼市影响主要有两方面：一、闽侯土地市场正遭遇频繁流拍；二、坊间普遍认为 ， 福州放宽了限购 ， 闽侯的购买力必然要被福州主城稀释 。 去年11月 ， 宗地2021-12号甘蔗街道一幅商业商务用地取消出让；12月 ， 2021-13上街临江住宅用地取消出让、榕高新2021-04宅地取消出让；2022年闽侯首场土拍 ， 三幅出让地块全部流拍 。
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