北京市|加速回暖的北京楼市北京楼市|二手房|学区房

文章图片

文章图片

文章图片

文 / 子木
去年11月份，我对北京楼市预测，在《2022北京预测》一文中写到一段话：
按照现在的购买力，明年开年只要银行放开贷款，楼市会有一定的反弹，出现的“小阳春” ，虽然不如今年的火爆，但至少还会有一定的“量价齐升” 。
时隔半年，我们再来看数据：

北京市住建委最新数据显示北京二手房市场2022年一季度成交约37220套，其中3月份二手房网签17085套，环比激增106.8% ，虽同比仍下降超过20% ，但与2019年同期比有所上涨。中原地产数据显示， 3月北京新建商品住宅（含普通住宅+别墅）成交3657套，环比上升97% ，同比下降30% 。

当然写这些，并不是标榜子木对楼市有多么精准的预测能力，而是告诉大家：
时间是楼市最好的验证，看待楼市，一定要追“本”溯源。
比如2021年下半年北京楼市很冷，但这种冷，是由银行限制贷款导致的，本质上是调控手段。
银行是市场机构，需要盈利，结果年后，北京各大银行纷纷放开限制，首套房贷利率下调至5.15% ，放款时间甚至缩短至3天内。
又比如去年10月份，楼市冰冷，但2000万豪宅被疯抢，海淀融创学府壹号院，首日开盘卖了100多亿，国际社区、北清云际等刚需盘清盘效率也很高。
我从这里面又看到了北京扎实的购买力。
而这种购买力，很容易在宽松的货币政策下，助推楼市反弹。
总体来说，北京从2017年之后就变成了一个由刚需购买力推动，且完全理性的市场，只要政策回归正常，房价就会实现稳步向上的势头。
站在这个基础上，我们再从本质出发，分析3月的北京，就会有新的发现。
1我们先从二手房盘点。
3月北京，二手房市场火热，我去几家二手房门店暗访，中介们都很忙，带看的客户络绎不绝，基本都约满了。
海淀某小区中介跟我说，去年年底，一个月卖不了2套房，而现在，一天可能就出3套。
这段时间，中介最愁的不是客户，而是房源。
一方面是大家都在抢好房源，另一方面，市场回暖，业主捂着不卖，想等房价涨起来再出。
所以这段时间，买家最难受的是，遇到“谎卖” 。
一个读者跟我说，已经谈了好几轮了，本来商量的好好的，结果下定金的时候，人家说不卖了，必须涨价10万再谈。
买家和业主大吵一架，分道扬镳。
二手房市场就是这样，没有规则，大家都被利益裹挟着，买卖全靠人品。
3月，成交热度排行分为三个阶梯。
热度最高的是德胜门、金融街、北京万柳。
发现没，学区房兜兜转转又回来了。
去年我们对学区房重点打击了一次，又是搞多校划片，又是做教育均衡，大家都以为学区房要彻底说再见，然而事实上，顶部学区房价格下跌，腰部学区房稳步向前。
北京，作为全国有钱人最多的集中地，对优质教育资源的追求无以复加，学区房是长盛不衰的产物。