小产权房的买卖合同，通常无效，除非可以通过合法手续，使小产权获得完整产权，可以办理不动产过户登记 。因为我国实行不动产登记制度，不动产产权转移必须经过不动产登记机关登记，才发生法律效力 。小产权房因为产权不完整，通常无法办理过户登记，所以无效 。
什么是小产权房?小产权房并不是法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓 。是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权” 。
乡镇政府发的所谓小产权房产， 实际上没有真正的产权 。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证， 购房合同国土房管局也不会给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证 。
买小产权房的注意事项有哪些?1、开发主体要合法
小产权房的开发主体可以是村民，也可以是村集体依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体，也可以是村委会依法委托的房地产开发企业 。但不管开发主体是谁，一定要取得合法开发土地的资格 。
2、符合城市规划
小产权房的建设必须符合城市总体规划，只有符合城市整体规划，购房者的房屋所有权证书才有一定的取得保障 。
3、买规模化的小产权房
【小产权房子买卖合同有效吗】虽然国家已明令禁止新建小产权房，但还不曾大规模拆除小产权房 。为了降低买小产权房的风险，购房者最好买规模化的小产权房 。
4、多人陪同签订合同
购房者在签订小产权房买卖合同时，一定要多找几个见证人，并让他们都在合同上签名，这样可帮助降低风险 。
5、做好详细约定
由于小产权房无法办理房产证，所以购房者只能依据买卖合同来保障自己的权益，因此在买卖合同中，一定要对各种情况做好详细约定，比如拆迁时购房者获得全部补偿，约定高额违约金 。
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