1、房屋买卖协议只要是基于当事人双方的平等协商、自愿达成的 ， 即为有效协议 。
2、但是房屋的所有权转移 ， 须办理登记才发生法律效力 。
3、农村宅基地只能分配给本村村民 ， 且村民只有使用权 ， 城镇居民购买的 ， 不能办理所有权转移手续 。
4、在房屋买卖协议有效 ， 但是无法办理房屋所有权转移时 ， 属于房屋出售方无法履行合同 ， 购买方如果已经付款 ， 造成损失则出售方需要承担赔偿责任 。
什么情况农村房屋买卖合同无效1、产分离出卖 ， 合同无效 。由于房屋是建筑在土地上的 ， 为土地的附着物 ， 具有不可分离性 ， 因此 ， 房屋的所有权通过买卖而转让时 ， 该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移 。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人 ， 或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权 ， 买受人可以提出这种买卖合同无效 。
2、主体有问题 ， 合同无效 。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人 。非所有权人出卖他人房屋的 ， 其买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有的 ， 必须征得共有人同意才能出卖 。
3、侵犯优先购买权 ， 合同无效 。房屋所有人出卖共有房屋时 ， 在同等条件下 ， 共有人有优先购买权 。房屋所有人出卖租赁房屋的 ， 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人 ， 承租人享有以同等条件优先购买的权利 ， 屋所有人出卖房屋时侵犯优先购买权的 ， 共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效 。
4、农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效 。在《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地 ， 严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证” 。因此对这类合同 ， 应因违反国家政策而认定为合同无效 。
【农村房屋买卖协议怎么写有效】5、非法转让 ， 合同无效 。主要包括转让或买卖司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形 。
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