【广西|吃惊不？莲湖2宗地成交，毛坯房限价1.95万/㎡，直逼高新！】
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近期 ， 西安土拍不多 ， 但并不意味着没有爆点 。
日前 ， 莲湖区2宗不大的地块成交 ， 毛坯房均价上限1.95万/㎡ 。 这个房价水平恐怕超出了很多人对莲湖区的房价认知！4月11日 ， 莲湖区两宗地块按照“限房价、定品质、竞地价”规则出让成交 。 一宗地位于莲湖区枣园西路以南、规划路以北 ， 地籍编号LH9-4-244-1 ， 用地性质为居住 ， 净用地面积3698.2㎡ ， 折合5.547亩 ， 容积率不大于4.45 。
其中住宅用地3473.25㎡ ， 折合5.210亩；商服用地224.95㎡ ， 折合0.337亩 ， 设为共用宗 。 按照出让要求 ， 地上建筑16440㎡ ， 其中住宅建筑面积14100㎡、配套公建建筑面积1340㎡、城市级公建建筑面积1000㎡ 。 该地块最终被西安君泰房地产开发有限公司以起始价3195万元摘得 ， 折算约1440万元/亩 ， 楼面地价约4859元/㎡ ， 毛坯房销售均价不高于14497元/㎡ 。 另一宗地位于莲湖区南小巷以东、八佳路以北、西关正街以南 ， 地籍编号LH2-4-178 ， 本次出让用地面积21.577亩 ， 与16.535亩安置划拨地设为共用宗 。
本次出让的居住用地14384.71㎡ ， 折合21.577亩 ， 容积率不大于5.11 ， 建筑密度不大于32.18％ ， 绿地率不小于31.90％ 。 按照出让条件 ， 该宗地地上总建筑面积129767㎡ ， 其中住宅112255㎡ ， 配套公建2428㎡ ， 公办幼儿园1152㎡ ， 商业13932㎡ 。 最终 ， 该地块被陕西鼎诚智和置业有限公司以起始价22276万元摘得 ， 折合约2581万元/亩 ， 楼面地价约7576元/㎡ ， 毛坯房销售均价不高于19500元/㎡ 。 从这两宗地均是起始价成交来看 ， 要么没有更多房企参与竞拍 ， 要么是皆大欢喜的勾地 。 当然 ， 这已不重要 ， 重要的是顺利成交了 。
这两宗有两个共性的特点：一是都属于老城区更新项目 ， 地段成熟度比较高；二是容积率都很高 ， 前者是4.45 ， 后者是5.11 。 从房价看 ， 位于枣园板块的LH9-4-244-1地块 ， 毛坯房均价不高于14497元/㎡ ， 在板块内已经不低了 ， 但是从目前中心城区的房价水平看 ， 不算高 。 遗憾的是 ， 地块不大 ， 只有5亩多 ， 而且容积率比较高 ， 无论怎么做 ， 刚需定位应该是无疑了 。 而位于西关正街南侧的LH2-4-178地块 ， 面积同样不太大 ， 但是还可以 ， 有21亩多 ， 在容量上比前者要好得多 。 但同样存在容积率过高的问题 ， 而且毛坯房均价不超过19500元/㎡ ， 问题就来了 。 一般来说 ， 在开发商眼里“不高于”就是要“达到”的意思 ， 比如容积率不高于A ， 那实际的容积率就会达到A ， 最多可能是少那么个0.0几而已！目前西关正街那边没有新盘在售 ， 价格没有直接可参考对比的 。 但是 ， 在北边一点 ， 玉祥门大庆路两侧和大兴新区是有新盘在售 ， 可参考对比的 。
玉祥门大庆路南侧的恒天智系 ， 在售的商办小户型 ， 装修房均价在1.7-1.8万/㎡；西站旁的黄金嘉园和大兴东路上的大兴九臻、御笔华庭2021年毛坯房均价1.31-1.46万/㎡ 。
大兴新区板块去年和今年有天朗熙湖、老三届悦湖、老城根蓝光雍锦世家等 ， 2021年均价在1.46-1.72万/㎡ 。
比较而言 ， 1.95万/㎡的均价 ， 无论是毛坯还是装修 ， 在莲湖区来说 ， 目前是最高的了 ， 已经直逼高新 。
未来 ， 无论是做什么产品 ， 是否装修 ， 在西关正街、有着5.11容积率的情况下 ， 开发商怎么面对 ， 是自己做还是和名企合作？这确实是个问题和值得关注的悬念 。
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