??各地利好政策不断落地并持续发酵，但城市之间分化趋势有增无减。
??项目开盘去化率，是从微观反应城市真实市场状况的重要指标。
??数据并不乐观，根据CRIC数据显示，全国重点城市开开盘去化率超过60%的城市只有5个，分别为上海、合肥、台州、杭州和苏州。
??上述5城有一个共同特征，那就是集中在长三角经济相对发达的区域。
??房地产行业尚未全面回暖，重点城市开盘去化率仍呈现出跌多涨少的特征。
??具体来看，重点城市分化加剧，受疫情负面波及较大，开盘去化率阶段性回调，比如南京。此外，客户消费欲望低，整体观望情绪加重，以价换量也难挽成交颓势，比如青岛、济南、扬州。只有少数城市3月开盘去化率稳步回升，比如苏州、惠州、深圳、珠海和郑州。
??01
??重点32城平均去化率仅为35%
??2022年以来，伴随着楼市下行压力加剧，各地政策暖风频吹，不过从CRIC监测数据来看，3月百城成交同比跌幅仍有扩大趋势，降幅高达51%。
??聚焦项目开盘去化，3月，全国重点32个城市项目开盘去化率仍然低位徘徊。从CRIC调研数据来看，重点32城平均去化率仅为35%，其中上海去化最高，达到90%以上，3月上海单项目最高去化率也达到了100%，最低去化率为86%。
??项目去化高于平均值的城市有14个，但开盘去化率超六成的城市只有5个。此外，3月开盘去化率较2月回落的城市共有8个，只有5个城市开盘去化率有所回升。
??显然，在市场尚未全面回暖的情况下，各城市市场热度分化加剧。
表：全国重点城市2022年3月开盘去化率变动情况
数据来源：CRIC调研
??值得注意的是，城市内部也呈现出明显的分化。
??比如刚刚为楼市松绑的苏州，3月9个项目推售，开盘去化率达到60%，但单项目最高去化率为100%，最低去化率只有7%。区域板块分化行情持续加剧，核心板块去化表现最好，园区更是有两个倒挂盘“日光”，其次新城板块去化率多在60%-80%。相城区去化堪忧，即便是在8.5-8.8折的基础上，赠送物业费、车位抵用券等，整体去化率仍低至20%。
??表：2022年3月苏州去化率大于80%的热销项目和去化率低于30%的滞销项目基本情况（单位：元/平方米，套）
数据来源：CRIC
??02
??政策落地效果不一，郑州市场积极修复
??先来看政策“松绑”力度较大的内陆二线城市。
??政策落地效果不一，郑州进入了政策引导下的积极修复期，而福州、南宁整体延续惨淡行情。
??具体来看，郑州新房市场项目来访量和销售流速稳步提升。CRIC数据显示，3月单项目月均到访量和月均流速分别达到325组合20套，较1月低点增长超1倍。二手房市场恢复速度明显快于新房市场，客户购房信心稳步提升，3月二手房带看量高达5万余组，环比2月上涨140%，成交近2000套，环比2月上涨80%。
??表：郑州2022年以来单项目月均到访量和销售套数变动情况（单位：组、套）
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