|未来30年，公寓、商办赛道，会否取代住房，成为承接资本的方向？
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一般来说 ， 从我们多年跟盘的经验来看 ， 同一个项目中 ， 有住宅和公寓两种以上产品类型的 ， 住宅都会放在开盘时间来先卖 ， 公寓往往是在最后住宅售罄或者跟着最后几期组团来售卖 。
动机上 ， 不排除有价格上的考量因素：公寓比住宅便宜 ， 能够在价格上和住宅形成一定的落差和梯度 ， 扬长避短 ， 避开和住宅的需求冲突（公寓卖得相对便宜 ， 也会间接让住宅显得价格贵） ， 往往也能让公寓等商办产品更畅销 。
但是 ， 如果要从公寓产品和住宅产品的根本价值层面来对比 ， 我们认为 ， 关键还是在于人们对产品的预期不同 ， 也就是对于公寓和住宅的定位不同 ， 表现出来的就是市场差价 。
住宅 ， 作为我国房地产市场的主流产品 ， 兼具了居住使用属性（70年）和资产保值、增值属性 ， 很多人买房都会两者兼顾 ， 受众面比较广 ， 而且居住属性的权重考量比较高 ， 买房人心理预期都是：房子买来自住 ， 房价涨了算锦上添花意外之财 ， 房价跌了我还能自住享受 ， 也不算亏 。
但是 ， 对于公寓等商办产品而言 ， 其土地使用年限多为40年 ， 商业投资属性比较强 ， 有的公寓虽然能居住 ， 但其商业产权的定位就决定了人们以及市场对它的预期 ， 公寓或者办公写字楼就是用于对外出租、获取租金或者等到未来增值转售获取增值的 。
【|未来30年，公寓、商办赛道，会否取代住房，成为承接资本的方向？】居住功能 ， 对于公寓而言 ， 只是作为一个附加选项考虑的 ， 所以 ， 公寓的物业、水电等持有成本 ， 一般就是和其商业性质的回报率相匹配 ， 而不是参照住宅的标准 。
之所以会产生公寓和住宅的价差 ， 有的公寓甚至比住宅便宜一半的价格 ， 主要还是由于我们的租金回报率、实体商业回报率相对偏低导致的 ， 租金水平上不去 ， 那么投资公寓、商办类产品就没那么大的获益 ， 买房人投资的力度、动机和期待 ， 也就没那么高 。
对公寓、商办类产品的期待值低 ， 那就没必要花大价钱买 。
如果公寓和住宅的价位持平 ， 与其花这么大价钱和成本 ， 还不如再买一套住宅 ， 由于住宅的市场受众更大更广 ， 盘面更大 ， 所以住宅的增值幅度往往可能还要优于公寓、商办 ， 回报率会更高 ， 所以 ， 才导致了住宅比公寓好卖的市场倒挂 。
如果按照回报率和投资角度而言 ， 公寓、商办等产品 ， 才是正统的房地产投资赛道 ， 国外的公寓、商办 ， 价格涨再高都有回报 ， 因为租金水平高 ， 而住宅则更侧重于居住赛道 ， 价格想涨也涨不上去 。
所以 ， 如果从未来长远发展和zc引导的角度来讲 ， 住宅市场大概率会回归到居住功能为主流 ， 热度也可能会随着人口增速放缓、需求递减而逐渐有所平缓 ， 但公寓、商办产品 ， 很可能会承接这部分外溢的投资需求 ， 替代住宅市场 ， 成为房地产行业真正值得关注的全新赛道 。
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