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大户型|小地块做大户型有何不足？实地分析五里亭的融侨云津项目

阳台卧室大户型

大户型|小地块做大户型有何不足？实地分析五里亭的融侨云津项目

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大户型|小地块做大户型有何不足？实地分析五里亭的融侨云津项目

二环内地块越来越小 ， 这是近年福州土拍市场中一个重要趋势：在发展成熟的核心区 ， 零星旧改的出现 ， 袖珍地块越来越多在土拍市场中出现 。
01区位分析
对于开发商来说 ， 一方面：在当前的市场环境下 ， 小地块总价可控 ， 拿地资金压力较小；但另一方面 ， 我们发现 ， 为了提升溢价空间 ， 它们往往会选择高端改善的大平层等高品质产品 。
当下二环内：大社区成过去式 ， 豪宅小地块化不可逆 ， 但市场也在发出质疑：这么小地块 ， 做豪宅能好卖吗？我们看看例子：
融侨云津位于五里亭立交桥附近 ， 与融侨望云一东一西 ， 属于二环内 ， 区位优势在于公交发达 ， 离2号线紫阳站较近 ， 步行十分钟内可到；周边配套较齐全 。 缺点是临街临桥 ， 但从望云去化看 ， 买房人已经克服 。
项目占地21.25亩 ， 积率2.8 ， 绿化率30％ 。 规划建设3栋住宅 ， 其中1#和2#均为23层 ， 3#16层；另有1栋16层商业楼 。
项目是典型的小地块豪宅配 ， 采用行列布局 ， 各栋楼资源均衡 ， 但从现场沙盘看 ， 公区确实较小 。
02 户型分析
项目首主推建面约149㎡、179㎡和209㎡大户型 ， 定位为再改豪宅客户群：

点评：149㎡两梯两户 ， 类飞机户型；亮点是大阳台 ， 但是北卧两间房偏小 ， 两个卫生间均可设计成为两个套房；客餐厅一体设计 ， 弥补餐厅采光不足 ， 但玄关进门直面餐厅 ， 且餐厅又靠近次卧室 ， 布局不够合理 。

点评：187㎡两梯两户 ， 依然是类飞机户型 ， 但兼顾动静分离 。 餐厅独立设计且带有阳台 ， 有助于增加采光；以及一个早餐吧 ， 中西搭配；户型有独立玄关 ， 但是左侧次卧为暗卫 。 但主卧衣帽间是否需要后期设计？
总的来说 ， 户型布局较为清楚 ， 但是亮点也不多 。

点评：209㎡一梯一户 ， 入户直接进入卧室区 ， 两个卧室套房设计 ， 其中一个标配大更衣间和大卫生间配浴缸；另外户型的L型景观阳台虽大 ， 但是周边除了立交桥 ， 没有特别景观资源 。 户型也没有设计佣人间 。
总的来说 ， 有关注融侨户型的买房人 ， 应该发现它已逐步抛弃老户型设计 ， 比如融侨国际公馆中双入户、佣人间、内阳台等设置 ， 换成现在流行的大阳台和大面宽 ， 可谓有舍有得 。
03 价格分析
从价格来看 ， 融侨望云吹风价为精装4.5万 ， 项目与片区其他楼盘对比：
融侨望云：配建公租房 ， 精装均价3.6W
绿城美的桂语映月：纯商房 ， 精装均价4.2W
宏发御榕府：纯商房 ， 毛坯3.1W
目前在福州精装修新政后 ， 开发商的操作余地很大 ， 4.5万价格高出周边项目一大截 ， 对于购买力要求特别高 。 结合已入市项目市场反馈 ， 我们估计是曲高和寡 。
总结起来 ， 项目小地块打造豪宅 。 优点在于 ， 项目为二环内腾挪而出的小地块 ， 有主城的价值背书 ， 周边生活配套齐备 。 相对较少的户数 ， 日后的物业管理更精准周到 。
【大户型|小地块做大户型有何不足？实地分析五里亭的融侨云津项目】劣势是 ， 几乎没有小区公区环境、周边有一些老破小社区围绕 ， 会有鹤立鸡群的感受 ， 居住的体验感较弱 ， 很多业主的社交功能可能无法满足 。

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