楼盘|2022，热门交付楼盘踩踏捡漏大全二手房|板块

【楼盘|2022，热门交付楼盘踩踏捡漏大全】??| PART 1 |
??前些日子盘点了一下杭州今年要交付的楼盘，其中也盘点了一些存在踩踏风险的板块和楼盘，详情请点击：开挂理财盘，哪些今年要交付？
??可以这么说，造成踩踏的最大原因是供需平衡被打破，短期瞬间爆发的供过于求；
??但如果把深层次原因剖析透彻，最主要的原因归根结底还是房价走向问题，也就是经济学上的：供应多需求少，则价格下降，供应少需求多，价格上升，新房这样，二手房亦然。
??影响价格走向的三大要素：“短期看政策，中期看土地，长期看人口。”这句话被视为研判楼市的一条准则。
??但是应该再加上一条基本要素：决定上层建筑的经济基础；
??经济、政策代表杠杆和原动力，土地代表供给，人口则代表需求，杠杆、供给、需求恰是这些年驱动楼市和房价最核心的三股力量。
??分析杭州目前这几项要素的整体状况，整体经济面虽然保持稳步上升，但杭州最大的依仗数字经济过于偏向单一的服务型数字产业，再加上偏科导致的实体经济过于孱弱的特质；
??决定着杭州的数字经济，乃至整体经济都面临最近10年来最大的难关，而这样的境况必然影响着最为中坚的中产阶层的购买力，继而产生需求端的萎缩境况；
??从今年首次土拍市场来看，只要想做，杭州土地供应平抑需求的能力还是毋庸置疑的；
??也就是说不仅二手房供过于求，新房供应端也有持续放水的可能性，供应上升，需求退却，一上一下，不管市场热度还是价格走向都有持续下行的危险；
??这在二手市场表现的尤为明显，目前杭州二手市场表现出两种态势：
??一种是部分板块这几年涨得过快过猛，导致卖房市场产生较高或是离谱的惯性预期，与并不急迫的需求形成反差；
??而供应量持续累计导致蓄水池满溢，或者说失衡，导致二手成交困难、流速过慢，如果今年还有大量供应入市，踩踏现象必然出现；
??第二种就是经济不景气、疫情的持续，对服务业和制造业等基础产业的沉重打击，导致消费及购房行为的信心度降低；
??而房地产作为投资、投机行为的集中区，买入价格最低，卖出价格最大化的特性又加剧了二手流速滞胀，和一旦市场下行，预期背离的现象；
??第三种是：部分二手房价格并不高，但板块关注度和选择度也并不高的板块，同样面临批量上市二手房逐年积累和成交量低位徘徊的踩踏风险。
??这就导致打新时对房价的心理预期与现实进入二手房市场的接受度，形成鲜明的反差。
??那么今年交付的楼盘有哪些会有这样的担忧呢？
??| PART 2 |
??我们再尝试预估一下；判断是否踩踏，供求关系和流速流量大致可以看出。
??因此，我们对今年的交付量、板块有参考价值和竞争关系的二手次新房，以及流量、挂牌价格（数据来自透明售房网好找房）等维度进行分析，期望对新交付楼盘的买方或卖方，都能在二手房市场有个准确定位。

??今年交付量最大的板块是南部新城，预计总共约9600套面临交付，而在透明售房网仅蜀山+湘湖两个板块的住宅挂牌量就近2000套，按保守估计，今年挂牌量会突破3000套；
??而按照我们可以参考的4个二手次新4月仅成交4套的表现，踩踏大概率不可避免；原因很简单，一是南部新城居住特性，流动性并不出众；

楼盘|2022，热门交付楼盘踩踏捡漏大全

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