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??昆明
??一 政策变化
??加快发展租赁住房，缓解商办压力，但昆明存量巨大，短期难以缓解企业商办去存压力
??2022年3月9日，云南省人民政府办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，落实土地支持政策，对对各地闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。给予资金支持、落实税费减免政策、执行民用水电气价格、加强金融支持，支持银行业金融机构、保险公司等按照市场化原则参与保障性租赁住房发展。
??点评：在十四五期间，昆明计划筹措保障性住房6万套；从目前昆明的商办存量来看，狭义库存1192万方，库存套数13.83万套，从商办聚焦企业来看，主要集中在前十房企中，如招商、俊发、万科、绿地，前期拿地商办比例大多在30%以上，导致企业商办库存积压严重。昆明作为省会，首位度不高，对地州吸附力不足。租赁赛道，人口支撑薄弱，因此目前开发企业仅龙湖涉足。
??昆25条稳地价、稳房价、稳预期新政出台，提高公积金额度、降低二套房首付。从市场反馈来看，信心仍然低迷，对市场刺激作用较小
??2022年4月16日，昆明市昆明市人民政府办公室发布《关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》。《意见》主要涉及：加快商业商务用房去化，合理使用商业商务用地；纾解疫情期间房地产开发企业困难；鼓励多种方式回迁安置；优化营商服务；优化住房金融服务；有效防范化解房地产市场风险；持续整治规范房地产市场秩序；做好房地产市场舆情引导共八大项、25条意见。在具体执行层面，公积金额度提高至80万，二套房首付降至30%。
??点评：从政策出台后两周的市场反应来看，案场的来访量和转换率未出现明显提升的现象，热销项目主要还是来源于特价房的带动，整体市场信息刺激恢复效果不明显。
??昆25条，下调二套房比例至30%，房贷利率下滑至首套最低4.8%
??二 新房市场特征分析
??4月市场热度持续下降，成交低迷，环比三月成交持续下探
??从住宅供求周度走势来看，呈现下降趋势。成交端3月住宅周均成交量9.17万方，4月周均成交量6.51万方，环比下降29%。4月整月预计成交约30万方，环比三月下降约25%，同比下降64%。从供应端看，2022年开年以来，市场主要以去库存为主，加之新项目入市推后，如云景东方、枢纽曜城、金地·云溪九境、绿城复地·昆明鳳起蘭庭等，整体供应减少。从成交均价来看，持续底部徘徊，四月受品牌房企工抵房、特价房成交带动影响，出现下降趋势。
??3、4月无新开盘项目，转换率下降或持续维持低换率，以续销为主。
??3月住宅取证项目14个，4月住宅取证项目9个，较3月减少5个。新取证项目均续销，未作开盘动作。取证项目中仅1个首次取证项目，中粮鸿云，该项目未做集中开盘动作，项目位于经开片区，片区竞争激烈，面临低价刚需项目竞争，加之区域目前通达性较差，渠道绑架严重，中粮鸿云未集中开盘，直接续销。其他取证项目从3月、4月来访认购变化来看，出现转换率下降或者持续维持低转换率的状态，因此项目未做开盘动作。
??客户以刚需，刚改为主，改善客群观望情绪较重
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