济南|济南老城迎改造！这一老宾馆地块规划出炉，将建8万㎡商办综合体济南

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近日，济南老城区一个重要地块——位于济南商埠区的济南宾馆地块规划出炉。
济南宾馆是老济南人比较熟悉的一个地方，它位于经四路、小纬五路、经五路、小纬六路合围区域，前身是济南市第一招待所，是上个世纪济南比较有代表性的国有宾馆。如今，该地块已基本完成拆迁，仅保留了济南宾馆老楼及其东侧的几栋老建筑。

济南宾馆地块现状 | ?海纳百川mcc
根据新黄河的报道，济南宾馆项目拟规划建设总建筑面积约8.6万平方米，其中地上建筑面积约5.4万平方米，地下建筑面积约3.2万平方米，在对地块内传统风貌等建筑原址保留并提升的基础上，新规划建设商业、办公、文化等功能建筑。

济南宾馆地块效果图，最终方案以规划审批为准 | 来源：新黄河
通过效果图我们可以看到，原济南宾馆的主楼得到了保留，并重新外装改造（即图片右侧的较大体量建筑）。地块的其他部分多为新建的小体量多层建筑。整个项目的设计融合了近代欧洲风格。（注：图中的高层建筑为既有的财税大厦）

济南宾馆地块 | 来源：百度地图
对于这个项目，老K之前已经有所耳闻。这次公布了大体的规划方向，是以商业、办公、文化等功能为主。老K前段时间也一直在对济南宾馆地块进行研究和思考，并在商埠区文章当中布置了千余字的篇幅。而如今规划出炉，我需要对一些东西重新进行审视，商埠区文章也要相应作出调整。
在这里，老K不妨先站在商埠区整体发展的角度，简单聊一聊济南宾馆地块的规划。
1、一般来讲，较大规模的商业体需要吸引本区域以外的客群，对于交通的依赖度比较高。商埠区范围内目前主要存在的两大商圈，大观园-融汇老商埠商圈，以及西市场商圈，都是处于交通主干道附近。其中，大观园有九十年历史，在解放前后“曲山艺海”较为繁盛的时期，大观园发展进入了一个高峰；到了八九十年代，随着大纬二路的能级提升，成为济南市最重要的南北主干道，大观园达到了衰退前的最后一个高峰。西市场商圈也是存在近百年的老商圈，继九十年代中期市华联开业之后，陆续增建了不少商业体，规模和人气上都优于大观园。
从现代发展的角度来看，商埠区内部实际上是交通“孤岛” ，济南宾馆、中山公园大约处于这个“孤岛”的中心位置。由此可见，过境客流量将会是济南宾馆地块的一个“硬伤” 。
不过，目前给出的济南宾馆项目规划并未透露商业体量和定位。
① 假如定位为较大规模的商业街区，可能会与融汇老商埠有些许相似之处。但济南宾馆的交通位置实际上不如融汇老商埠，如果不是具有高度鲜明特色，恐怕不太容易实现高强度的客流支撑。
② 假如定位为较小规模的商业街，由于项目存在一定体量的商务载体，很有可能演化成为以向从业者们提供餐饮服务为主的内循环商业体；而这种内循环商业体对于整个商埠区的文旅和商业贡献是比较有限的。
无论是这两种情况的哪种，这个区域的发展其实都指向了旁边中山公园的扩建，看它能否成为商埠区的一个核心纽带。这块内容，老K将在商埠区文章当中以较大篇幅来重点论述。
2、商埠区的一个非常重要的特点就是小街区+小退界+商业沿街布置。类似的这种规划尽管出现在一百多年前，却有着强大的生命力，比如济南CBD也是在遵循了这些规划原则的基础上修建的。商埠区在绝大多数老建筑遭到拆除的情况下，整体的基本格局和沿街商业体系得到了较大程度的保留，现在看来是十分不易且极其珍贵的。因此，特别希望济南宾馆地块，以及未来的其他地块，在改造时能够注重延续商埠区的基本特征，注意保留小退界，注重沿街商业体系的建立。

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