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【银行|房贷转成个人经营贷？以为捡个便宜，实则到最后房子都可能被收走】近期各地楼市政策出现大的松动 ， 如东莞市和南京市出台“二孩以上家庭 ， 允许新增购一套房”的政策 ， 长沙市出台“租赁住房不纳入家庭套数计算”的政策 ， 苏州市出台“新房限制转让时间由3年调整为2年 ， 对二手房限制转让时间由原来的3年调整为不再限制转让年限”的政策 ， 合肥市则取消新站区、瑶海区的限购措施……
经营贷违规流入楼市
现在你的朋友圈除了抢房的疯狂场面外 ， 肯定又增加了各种经营贷、赎楼贷的广告宣传 。 中介们不停的宣传 ， 让你把房贷转成个人经营贷 ， 省利息 ， 同时房贷结清又为购买第二套住房创造首付优势 ， 如某银行经营贷期限20年 ， 利率仅为当前本地房贷利率80% ， 20年可节省50万利息；某银行经营贷款只需营业执照满一年 ， 可贷5年等等 。
房产中介人员
笔者从事银行个人贷款业务15年之久 ， 看见的房贷转经营贷的事例太多 ， 都是鲜红的教训 。 就在此给读者们一一盘点下 。 首先个人经营性贷款的利率跟房贷利率相比 ， 的确较低 。 一般一年期个人经营性贷款的利率就为贷款市场报价利率(LPR)3.7% ， 五年期以上都在4.6% 。 而房贷的5年期以上利率虽各地不太一致 ， 但大多数省份都在5.6%以上 。 这样一比较 ， 相差大约一个点 。
背负房贷
但你要清楚的是个人经营性贷款是用于中小企业主或者个体工商户日常周转使用的 ， 办理的首要条件就是要有营业执照 ， 且是满足开立时间要求的 ， 另外需要提供经营性的银行流水 。 同时贷款办理下来后 ， 接受银行贷后管理 ， 如资金被挪用 ， 将会提前收回 。 较早时间 ， 银保监会、住建部、央行等三部委就曾联合下发过《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》 ， 要求银行积极核查经营贷款违规流入楼市的行为 ， 坚决堵住投机漏洞 。 银行如不遵守 ， 将被严惩 。 也就是房贷转个人经营性贷款如果侥幸办理成功 ， 但一旦遇到银行检查或者外部审计 ， 被查出后 ， 是要一次性结清经营贷的 ， 如果你无法结清或者就是无所谓 ， 那么银行要下结清通知函 ， 三个月内经两次有效催收仍不还款的 ， 则起诉 ， 并保全查封房产 ， 后果很严重 。
中介门口贷款宣传
其次 ， 房贷期限大概都是20年以上的 ， 而经营贷款一般都在3年至5年 ， 只有较少银行可以做到20年和30年 。 如果本身房贷是30年 ， 转换成经营贷款变成5年 ， 虽然利息变少 ， 但实际你所承受的房贷月供是之前的五、六倍 ， 一般人是无法承受的 ， 除了个别炒房客 。 如果成功转换成20年的 ， 那么你能确保这20年没人查吗 。 一旦被查 ， 需要全部还清 。 结果换来的是利息没省多少 ， 经济压力巨大 ， 会“崩盘” 。
最后 ， 还有一点 ， 即使上述苛刻条件都躲过去了 ， 介绍你贷款的中介 ， 你需要支付中介费、茶水费 ， 这部分费用如果加入房贷利息 ， 实则根本就没有节省 ， 就只是“折腾”一下子 。
理想住房
2022年5月15日 ， 央行及银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》 ， 要求对于贷款购买普通自住房的居民家庭 ， 首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点 。 也就是说 ， 房贷转经营贷的路子又被进一步压缩套利空间 。 世上总有那么几个聪明的人自以为“道高一尺魔高一丈”、“上有政策下有对策” ， 殊不知政府的调控措施是要戳中某些投机之人的要害 。 小伙伴们 ， 你们身边转贷的人都还好吗？
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