??4月以来，稳地产政策持续发酵，政治局会议强调支持刚性和改善性住房需求，55省市政策放松，南京、苏州等强二线跟进放松限购，南宁、长沙等弱二线及三四线财税刺激托市。但由于政策力度较弱，房地产市场继续下行，重点50城开盘平均去化率跌至29%，环比下降6个百分点。而在城市分化的大背景下，哪些城市市场率先回稳？哪些城市再度转弱？哪些城市下行压力加剧？
??长三角因疫情复苏进程“熄火”
??4月成交同比跌幅扩大11PCT降69%
??如上文所说，2022年超过45个地市受疫情影响，其中近七成的城市位于环渤海和长三角，其中长三角城市圈内疫情影响人数最多、地域最广。故受疫情影响不同地区前4月楼市情况分化明显。
【 百分点|疫情期50城项目开盘去化率仅29% 一二线回稳或将延至三季度】??长三角地区成交规模降幅居首，受疫情影响最为严重。2022年4月长三角20个重点城市商品住宅成交面积同比下降69%，较3月累计降幅扩大了11个百分点，上海、杭州、苏州、苏北五市3-4月因疫情防控线下销售基本停滞。
??环渤海次之，2022年以来受疫情影响有过静态管控城市数量高达19个，也使得其自2月以来同比降幅持续扩大。2022年3-4月环渤海地区12个重点城市商品住宅成交面积同比下降54%，较1-2月降幅扩大20pct，为四个地区之最。3月起东北三省多个地市经历了长时间静态管控，如长春、哈尔滨、吉林等，使得3-4月成交较1-2月下滑显著。
??粤港澳仅广州1城有过静态管控，因而楼市成交受疫情波及较小。2022年3-4月粤港澳地区9个重点城市商品住宅成交面积较1-2月同比降幅反而缩小2pct。广州曾受疫情反复影响而封控，封控期间楼市也均停摆。但由于处置及时封控时间普遍在两周以内，故对地区市场的影响较低。
??50城开盘去化率跌至29%
??6成以上城市环比下滑，长三角跌幅居前
??4月，房地产市场持续转冷，重点监测50城新开盘项目平均去化率跌至29%，较上月下降6个百分点。其中，6成以上城市开盘去化率环比下滑，受疫情影响，合肥、宁波这些长三角地区二线城市市场转冷，去化率明显回落，例如宁波，新盘平均去化率由上月的47%回落至本月的27%，环比下降20个百分点。
??去化率环比上升的城市占比不足4成，基本划分为以下两类：其一，北京、广州市场有序复苏，去化率企稳回升，例如北京，4月开盘去化率升至45%，环比增加15个百分点。其二，更多城市受成交结构性因素影响，去化相对较好的主城区推盘项目大幅增多，结构性拉升全市平均去化率。例如杭州，4月主城区开盘项目占比约8成，平均去化率升至69%，环比增加11个百分点，但实际市场明显转弱，富阳、临安、临平等外围区域去化率进一步回落至9%。
??依据近期市场变化情况，可以将重点50城简单划分为以下五类：
??1、北京市场转暖价格倒挂盘“日光”，广州缓慢复苏价格标杆盘去化优异
??4月，北京房地产市场明显转暖，开盘去化率稳步提升至45%，环比增加15个百分点。部分价格倒挂盘“日光”。4月12日，东城区的天坛府加推240套，售价128000元/平方米，开盘当天认购231套，去化率高达96%。
??广州房地产市场缓慢复苏，开盘去化率回升至21%，环比增加2个百分点。中高端需求坚挺，部分价格标杆项目去化优异。4月16日，万科金域曦府、和樾府两大价格标杆项目均少量加推大户型产品试探市场，售价6.2-6.7万元/平方米，较上批次售价略有上涨，去化率分别达到88%和70%。
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