首套房|7种地方楼市的放松政策，哪个最对你胃口？
支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。
文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
昨天下午，央行宣布了一次特殊的定向降息——居民首套住房贷款利率较LPR减少20个基点。
目前5年期以上LPR为4.6%，即是说首套房最低可以拿到4.4%的贷款利率，对比二套房的5.2%，看起来是要优惠不少。不过，有网友对此毒舌调侃：30年期的50万元贷款，总共可以省2万元利息，就是开30年的拼多多VIP，都比这个省得多。
如果只算借贷利息账，确实如此，但对楼市有点了解的人都知道，对房子来说，房价涨不涨才是核心，而利率则是房价变化的重要风向标，随着此次LPR定向降息政策的落地，楼市反弹的意味已经相当浓厚。
今年以来，已经有约80个城市放宽楼市政策，可以预见，这个数字还会继续增加。
01.各地调控政策中的创意举措在众多已出台的调控政策中，大多数比较常规，无非是降低购房的门槛、降低利率或首付之类，但也出现了两个超常规的创意举措。
第一是对二胎、三胎家庭以政策倾斜。
这个创意来自无锡市，上周还被南京抄了去。
4月25日，无锡市连发两份文件，宣布生育二胎及以上的本市户籍居民家庭，可以在限购区域新增购买一套商品住房，同时，其申请公积金贷款的额度也可以由50万元提升到60万元，如果夫妻俩都符合条件，则可提升至100万元。
都说房子是生娃的最大阻碍，而购房需求萎靡又是楼市目前的症结，无锡这波操作则是“买房催生一条龙”，好一个“以改兼赈，两难自解”。
第二是打通房屋买卖和租赁市场的通道。
5月11日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组发布了一套试点方案，其中最重要的一点是：《方案》实施前已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。
简单概括，就是只要你把你空置的房子挂到政府推出的租赁中介平台上，长租10年，那么这套房子将不计入家庭住房套数，你便多了一张房票。
如果仅从出发点考虑，长沙的这个创举要比无锡的一石二鸟更厉害。既打击了只买不住的炒房行为，又增加了租赁房的供应量，平抑了打工人的租房成本，还释放了购房需求。如果能顺势把政府的中介平台做大做强，更是有利于规范房屋租赁市场，增加税源，属实赢麻了。
乍一看，这两个创举都挺完美，但仔细一推敲，都有问题：
真有购房需求的二胎家庭确实能受惠，但如果二胎家庭没有需求呢？或是受惠后依然买不起房呢？
房屋买卖租赁打通确实能增加房票，但租房成本便宜了，是不是还一定想买房呢？
两地政府的举措，都是从已经有房的群体出发，希望能提振他们的再购房需求，用互联网行业的话来说，是抓“复购”。可现在楼市最需要的，恐怕还是“拉新”，如何让还没买房的人想买房、买得起房，才是关键。
02.楼市松绑的政策脉络以前也有过楼市宽松，为什么本轮调控中才出现了这种颇具创意的政策，且还有扩散到更多城市的趋势呢？
这得从本轮楼市松绑的脉络说起。
从2020年8月推出“三道红线”政策开始，房地产行业便利空不断，锤得各路地产商一片哀鸣。
但是到了去年年底，部分楼市不太景气的二三线城市出台了一些零星的宽松动作，比如哈尔滨、衡阳、玉林等。这是因为疫情中，经济底子较差的城市开始习惯性地向楼市寻找支撑。
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