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汉阳|土地整备利益统筹4.0时代，未来空间发展权逻辑变了！

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汉阳|土地整备利益统筹4.0时代，未来空间发展权逻辑变了！

纵观深圳城镇化发展历史 ， 其实是一部土地改革史 。 面对过去的历史遗留问题、公共配套设施的历史欠账、土地利用碎片化等问题 ， 土地整备利益统筹有利于统筹解决土地历史遗留问题和落实重大产业及公共基础设施 ， 所发挥的作用不可忽视 。

土地整备由政府主导 ， 主要的对象是快速城市化过程中产生的征转地历史用地 。 土地整备主要目的之一是 ， 通过城市发展利益共享机制 ， 给予原权利人一定留用地 ， 同时 ， 政府又能拿回大量优质的产业空间、交通市政空间跟公共配套设施的空间 。
今天从以下从四个角度对土地整备工作展开阐述：
从土地整备政策迭代的角度
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土地整备从2011年开启 ， 历经四个阶段：
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“整村统筹试点”阶段：在坪山南布、沙湖试点推进整村统筹土地整备；
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【汉阳|土地整备利益统筹4.0时代，未来空间发展权逻辑变了！】“试点政策”阶段：2015年 ， 《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》（即721号文）出台 ， 全市试点推进土地整备利益统筹；
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“全面推进”阶段：《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》 （即6号文）出台 ， 全面推进土地整备利益统筹 ， 目前深圳市正在开展的土地整备项目基本上依据的都是第三个阶段的土地整备6号文；
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“新政推行”阶段：《深圳市土地整备利益统筹办法（征求意见稿）》征求公众的意见（以下简称“土地整备新政”） ， 建立以权益为核心、利益共享为原则、更公平更可持续的土地整备利益统筹政策规则 。
总结土地整备四个阶段内在政策迭代有三个特点：
1.政策迭代的频率高 。 从2011年到现在 ， 仅过去了11年 ， 已经历四个阶段 ， 第一个阶段没有出台政策 ， 因此从严格意义上来说 ， 是出台了3版政策 ， 这3版政策 ， 如果再严格地来区分 ， 土地整备新政是代表新的土地整备一套逻辑 ， 前面3个阶段都是原有的规划逻辑 。 土地整备新政更多的是产权的逻辑 。
2.政策创新力度大 。 在第二阶段 ， 721号文中提出20%政策留用 ， 已经突破了国家相关商业法的制度安排 。
3.政策覆盖面广 。 前面三个阶段包括6号文只是针对未完善征转土地 ， 土地整备新政除了主要处置未完善征转土地之外 ， 还会覆盖各种各样类型的土地 ， 使成片土地整备不需要开天窗 ， 未来可以输出成片土地 ， 使深圳引入大型的产业或者是安排大型公共设施包括地铁车辆段、停车场等等 ， 有充足的空间 。
从二次开发的角度
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二次开发包括城市更新跟土地整备 ， 这是两个主要的路径 ， 另外还有棚户区改造 。
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从模式来看：政府主导 ， 从计划、实施方案到规划研究
不管是城市更新 ， 还是土地整备、棚户区改造 ， 都是由政府主导下的、在现有严格的一套规划体系下来开展的 。 城市更新 ， 许多人普遍认为是政府主导、市场运作 ， 土地整备 ， 大家理解整个过程都是由政府主导 ， 棚户区改造更是一样 。 实际上 ， 城市更新项目市场主体做的一些拆赔、谈判等等工作 ， 土地整备目前也在引用 ， 所以整套框架从计划立项到实施方案的通过 ， 到规划研究的通过 ， 都是在政府主导之下 ， 在一套严密规划体系下展开的 。
具体来讲 ， 土地的功能要依据法定图则功能确定；开发量依据存量指导 ， 确定地块开发强度；配套设施建设依据深标；工作审批流程按规定流程 。

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