房贷利率下限下调
图片来自中国人民银行网站截图
5月15日，央行官网发布消息，央行、银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（以下简称《通知》），明确首套房贷利率可以在基准利率基础上再下调20个基点。
《通知》提出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
根据原先的规定，首套房贷利率下限为LPR基准利率，二套房不得低于LPR利率加60个基点。目前LPR利率为4.6％，因此首套房4.6％、二套房5.2％，就是之前房贷利率的政策底线。
而在新的政策下，首套房下限下调20个基点之后，最低可以降至4.4％，相当于基准利率打了96折。5月15日之后买房的购房者，有可能享受到切实的优惠。
有望改善市场预期
此次下调基准利率下限，银行可以将房贷利率降到更低水平，有望改善市场预期。
买房，不仅要关注房价，更要关注贷款利率，因为房贷利息也是购房支出的重要组成部分。按贷款金额100万元、期限30年（等额本息还款法）估算，利率下调20个基点，每月可减少月供支出118.83元，未来30年共减少利息支出4.28万元。
目前，只有苏州等少数城市首套房贷款利率为LPR利率，房贷利率下限的调整，为这些城市降低房贷利率打开了空间。
多数城市房贷利率高于LPR利率，2022年4月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17％，二套利率为5.45％。和去年9月首套房贷平均利率5.75％相比，已经有了比较明显的下降，下降的主要是加点。
至于是不是所有购房者都能享受到4.4％的超低房贷利率？易居研究院研究总监严跃进表示，还要结合各地银行的具体规定来确定。与此同时，存量房贷加点不调整，需等到调整期再根据LPR的变动情况自动调整。
此次央行下调基准利率下限，其目的在于支持刚性和改善性住房需求。而实际上，目前房贷利率也具备了进一步下调的条件。
房贷是银行最优质的贷款，由于坏账率低，风险小，利率历来低于企业贷款。但受房产调控政策的制约，如今房贷利率已经高于企业贷款了。
根据中国人民银行在上周发布的今年第一季度货币政策执行报告数据显示，一季度企业贷款加权平均利率为4.4％，两相对比，当前主流首套房贷利率水平要高于企业贷款水平。而下调房贷利率下限，才能让房贷利率降到比较合理的水平上。
受全面降准等措施的影响，市场资金充沛，利率下行，银行经营成本下降，也为贷房降息创造了条件。比如工商银行2年期、3年期20万元起存的大额存单利率分别为2.6％、3.25％，2年期、3年期定期存款利率分别为2.5％、3.15％，均比年初下调10个基点。
据CRIC监测，4月份全国30个重点监测城市商品住宅成交面积同比跌幅达58％。专家预计，房贷利率的下降，对改善市场预期将会起到一定的推动作用，市场成交有望逐步回升。
房产股存在配置机会
央行出手“救市”，让市场看到了房产股的投资机会。
据通联数据Datayes监测数据显示，5月16日早盘，迪马股份、荣安地产、国创高新等7股涨停开盘。截至收盘，迪马股份、京能置业、新黄浦等13只房产股封在涨停板上，此外，津滨发展、京投发展等涨幅超过6％。
此外，部分房产股获得资金关注。据通联数据Datayes监测结果显示，16日全天，包括国创高新、荣安地产、中国武夷、金地集团、保利发展等11只房产股当日资金净流入规模达亿元之上。
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