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从2021年11月份开始 ， 房贷利率开始出现“降息潮” 。 此前银行对房贷管控很严 ， 从去年7月楼市调控以来 ， 对二手房进行限贷和拒贷的同时 ， 各大银行也上浮了房贷利率 。 如建行首套房贷利率：5.9%（LPR+125BP） ， 二套房利率为：6.35%（LPR+170BP） ， 各大银行大同小异 。
所以 ， 央行房贷降息的消息一公布 ， 令很多业内人士感到很震惊 ， 而且 ， 此次降息减20%个基点至4.4% ， 也打破了自2019年10月8日转换LPR以来的新规 。 此前规定首套房贷款利率不低于4.6% ， 二套房不低于5.2% 。 这就说明 ， 现在买房贷款可以比去年买房省下个一笔利息 。 那么 ， 去年高息贷款买房的家庭 ， 面临怎样的选择？
第一 ， 提前还贷
如果去年贷款至最高点 ， 上浮后可达到6%的利率 ， 相对于央行刚公布的房贷最低利率4.4% ， 多付了1.6个百分点 。 如果贷款100万元30年期限 ， 每月多付利息近1000元 ， 是个不小的数目 。 已经有很多去年买房子的家庭 ， 商量提前还贷的问题 ， 即使向亲朋好友借钱 ， 也要还上 。 毕竟才一年多的时间 ， 房贷利率差异这么大 ， 很多人难以接受 。
第二 ， 置换产权
如果去年已经办理房贷 ， 是很难变更的 ， 已经和银行签署合约 ， 不能随便解除 。 但是 ， 面对那么高的贷款利息 ， 谁也难以接受 。 如果想变更贷款利率 ， 可以用其他的房子或者资产抵押贷款 ， 然后 ， 提前还房贷 。 再把房子过户到父母或者兄弟姐妹的名下 ， 或者互相置换 ， 重新办理产权转移和房贷 ， 按照现行利率执行 。 除去支付部分费用 ， 总体计算一下 ， 如果20-30年的贷款 ， 也能省一笔不小的开支 。
第三 ， 卖房重买
如果感觉到自己的贷款数额比较大 ， 利率很高 。 可以把去年买的房子卖掉 ， 然后重新购买 。 在出售前要计算重新购买的成本和税费 ， 也要先卖掉去年的房子 ， 然后还掉房贷 ， 解除抵押 。 有些城市只要还清房贷 ， 就可以按照首套房来对待 ， 利率也相对较低 。 但是 ， 操作起来比较复杂 ， 先卖后买 ， 不要乱了程序 ， 造成风险 。
当前降低房贷利率 ， 可以让高杠杆贷款的家庭减轻负担 。 但是 ， 未必能刺激楼市上涨 ， 很多家庭买不起房子 ， 除了贷款利率外 ， 还有其他的原因 。 以下几点 ， 可以刺激楼市上涨 ， 满足大多数人的居住需求：
01 ， 规范房屋出租 ， 激活空置房
近期很多城市出台了居住权登记工作 。 这样不但规范了出租房市场 ， 同样 ， 给租房的人提供了法律保障 ， 也激活了空置房 ， 让多套房子的家庭有了房租收入 。 以前 ， 租房市场不规范 ， 很多自建房私搭乱占低价出租 ， 不但扰乱租房市场 ， 给不法分子可乘之机 ， 也极易造成安全隐患 。 居住权登记以后 ， 会吸引更多的外地人口来到城市工作和生活 。 空置房减少 ， 城市有活力 ， 而且 ， 会带动楼市活跃 。
【青岛市|“降息潮”来临，已经贷款的家庭如何应对？这三点能刺激楼市上涨】
02 ， 加大二手房优惠力度 ， 支持低收入群体买楼
很多城市出台的购房措施 ， 都是支持百姓购买新房的 。 其实 ， 如果能够在二手房市场加大优惠力度 ， 给低收入群体在首付款和贷款利率上给予方便 ， 必将激活二手房市场 ， 打破当前有价无市的现象 。 新房的购买者多数是卖掉旧房然后购买新房的业主 ， 从二手房流出来的资金流到新房市场 。 更多的低收入群体 ， 不可能购买高价的房子 ， 所以 ， 二手房市场新的资金来源只能是低收入的刚需 。
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