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文：李清
在已经过去的2021年 ， 我国的房企增长的速度变慢 ， 相对应的利润也在下滑 ， 但是在国内的消费逐渐恢复的情况下 ， 房企的投资性物业出现了新景象 ， 表现出强大的抗压能力 ， 租金的收入竟然能达到超过40%的增长速度 ， 远远地超过地产开发主业 。 这与经营性物业的收入模式与增长机制有着密切关系 ， 通过对一些万达、华润置地、新城控股代表性房企的年报数据 ， 我们来一起了解一下 ， 到底谁是“收租王”？
先来看看万达商管集团 ， 2021年实现营业收入471.05亿元 ， 同比增长20.37% ， 毛利率达64%左右 ， 在投资物业租金以及管理收入达到432.32亿元 ， 同比增长20.4% ， 2021年 ， 万达广场新增51个 。 并开业深圳龙岗万达广场 ， 创新实现“社交感+体验感+美感+沉浸感”的多重升级 。
再来看看华润置地 ， 2021年 ， 华润置地录得营收2121.1亿元 ， 同比上涨18.1% ， 但毛利率为近十年来最低 ， 全年综合毛利润率27.0% ， 同比下降3.9个百分点 。 投资物业租金收入达174亿元 ， 同比上涨36.3% 。 其中值得注意的是 ， 华润置地集团旗下购物中心零售额1072亿元 ， 同比增长45% ， 购物中心的租金收入按照年增长38.1%的速度达到139亿元的收入 。 商场品牌积极进行战略调整 ， 重奢购物中心达8个 ， 凸显高端的品牌阵容 。
从新城控股来看 ， 2021年 ， 新城控股实现营业收入1682.32亿元 ， 同比增长15.64%;在商业运营方面 ， 新城控股保持快速增长 。 吾悦广场哪在包含税租金的情况下 ， 实现商业运营总收入86.39亿元 ， 截至2021年底 ， 新城控股已开业125座吾悦广场 ， 整体出租率为97.63% ， 据新城控股披露 ， 2022年将再开25座吾悦广场 ， 实现商业运营总收入105亿元 ， 在实施个性化差异化的定位策略上 ， 深化“一店一策” ， 致力于实现多个“个性化”吾悦广场 。
总的来说 ， 商业开发慢慢转变以往的“赔钱”面貌 ， 变成了房企的现金流蓄水池 ， 经营性物业的租金涨调机制 ， 在伴随租户营收的改善提升下 ， 更加兼顾到租户的经营状况和实际的自身需要 ， 从而进行调整和各种优化 ， 不断的提升自己的综合收益的主动权 ， 这对各房企和租户来说 ， 更成为了一种实现共赢的优化路径 。
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